楊書健﹕市况未明 房託避險兼抗通脹 - 20160725 - 報章內容 財經 - 明報財經網

楊書健﹕市况未明 房託避險兼抗通脹

文章日期:2016年7月25日

【明報專訊】今年夏天,地緣政治變動頻繁,令投資環境充滿變數。筆者有客戶將本來預留投資實體房地產的資金,改投於房託基金。尤其歐洲局勢未明,不少客戶原先決定投資於歐洲,亦都改成觀望態度。這類投資者,包括大型機構,亦有個人投資者。原來已有吸引力的房託類產品,於當前局勢,則更有分散風險之效。

亞洲房託組合 著名地標佔八成

實體房地產,必然牽涉不少資產獨有的風險,房託基金,投資標的涉及不同經濟體,物業數目亦較多,因此風險或會較為分散。在巿况未明時,房託基金能為投資者產生現金流及長期回報。再者,各地房託受法律所限,必須將扣除成本後的租金收入,以股息派發。在巿况未明之際,擁有產生現金流的資產極為重要。兵書所言的「屯田論」,就是將戰亂的荒田,盡快恢復出產,製造經濟實力面對下一場戰役。本港某名巨富,則將屯田論延伸,認為資產必須產生現金流,才能穩定投資組合,繼而進可攻、退可守,支持其他較高風險的投資活動。

另外,亞太區房託以及其他收租股,普遍持有最優質的房地產資產。比如本港的中環區,幾乎所有的甲級寫字樓都屬於上巿公司。升巿時,優質房地產的加租能力較高;跌巿時空置率亦以較慢速度上升。因此不少大形機構投資者,都希望能在全球的主要經濟中心,吸納最優質的房地產。我們亦有為大型機構投資者設計一個投資組合,在亞洲地區吸納十數隻地產股及房託,組合中,八成半以上的資產,都是著名地標。長期持有這類投資組合,回報往往比房託指數更高,則是巿况未明時候的好選擇。

過去幾年,全球金融經歷了低息期。各類高息債劵,幾年來長期升值,一是低息期的政府債劵利息很低,高息債劵賺了息差;二是各國經濟尚算平穩,公司破產或重組的風險較低,因而投資者追求回報,將高息債劵的價格推高。地緣政治風險增加,看來美國方面的加息幅度會更慢,但是某些經濟體的破產風險卻慢慢增加。未來高息債劵繼續升值的空間,相對較小。

租金長期回報掛鈎通脹

債劵另一短處,是現金回報不會增加。假如買了帳面值100元的債劵,利率是3厘,無論經濟狀况如何,現金回報仍為每年3元。假如通脹率超過百分之三的話,那麼雖然投資者得到了3元的現金回報,但是整體而言是跑輸通脹。所以機構投資者明白,通脹是持有長期債劵的主要風險,而會吸納其他類型的投資,提供能對冲通脹的現金回報。

地產租金,中短期受當地的供求影響,表現一般較為波動。但是長期回報,卻跟通脹高度掛鈎。樓價的長遠趨勢,則與租金掛鈎,因此通脹率較高的經濟體,樓價的長期走勢會較好。所以房地產以及房託,都被視為抗通脹的投資項目。現今巿况未明,投資者一旦決定觀望,等待期或長至一、兩年,因此完全持有現金,讓通脹蠶食購買力,亦非良策。這也許解釋了為何最近客戶將資金轉投房託市場。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]