楊書健﹕善用規劃 擴展商舖空間 - 20160711 - 報章內容 財經 - 明報財經網

楊書健﹕善用規劃 擴展商舖空間

文章日期:2016年7月11日

【明報專訊】香港地產成本高昂,除了指住宅之外,各類商業物業亦然。商場租金長期居高不下,令創業以及中小企的經營更困難,減少了工作崗位的數目,亦降低了社會的多元發展。增加商業土地供應,必會與其他土地用途競爭,實非容易。但是近年不少例子,都反過來利用租金居高企的條件,配合大型計劃,一方面促進計劃的發展,另一方面亦提供更多的商舖空間。

西九文化區就是一個例子。藝術發展,除了硬件外,軟件亦很重要。尤其在亞太區的藝術風氣仍未追上歐美,必須支援藝術,發展人才和觀眾。因此西九文化區成立時,政府就預留資金,以備長期支援軟件發展。在今天硬件尚在建設,西九管理局已開辦不少活動,促進本地和外國業者交流。近一兩年,更有不少公眾活動,讓公眾參與藝術活動,逐步建立顧客群。這些活動都需要官方資金支援。如要達至目標,更需在硬件落成後,仍然持續舉辦,以收長期成效。

西九餐飲零售區 租金支援藝術發展

西九文化區的規劃,一共有超過900萬方呎的總樓面。其中約68萬方呎將建成「零售、餐飲、消閒」設施,歸西九文化區管理局擁有。68萬方呎,每年租金約為6億至10億元,可以長期支援該區的藝術發展。商業租金的長期升幅,往往跟通脹率掛鈎,因而作為專項支援的資金來源,非常適合,可幫助管理局對冲通脹蠶食購買力的難題。世界各地的基金會、大學基金以及退休基金等,大部亦有房地產策略,投資收租物業,以支持基金的運營目的。

迪士尼小鎮部分租予第三方 增收入

另外的例子則是香港迪士尼。世界上其餘5個迪士尼樂園,皆有發展迪士尼小鎮(Downtown Disney),在樂園旁建有購物大街,提供角色相關產品、餐飲、以及音樂劇表演。這些商店及服務,部分由迪士尼自營,但因空間較樂園內大,提供的商品種類較多,能顧及比較冷門的角色。音樂劇亦能另外收費,形成類似小型百老匯的音樂群。小鎮的其餘部分則租予第三方,但迪士尼會要求第三方融入迪士尼小鎮,盡量提供與迪士尼相關的產品。例如樂高在加州的專門店,就以各迪士尼人物為主要產品。

十餘年前,香港決定建迪士尼的規劃已有迪士尼小鎮。當日預留地段就是現有港鐵站以北,停車場及巴士站一帶。迪士尼小鎮坐落樂園外面,一般免費入場。因為小鎮仍維持迪士尼特色,可吸引遊客停留,增度假區整體吸引力。不少旅遊書,甚至認為到美國樂園的遊客,可多預留一天以造訪小鎮,令園區酒店的總入住天數,進一步提升。旅客在小鎮內的消費,以及第三方商戶的租金,亦能增加度假區的總收入。

當然,這類例子牽涉大型規劃,數量有限,難以大量複製。但正因為數量有限,這類商舖更有發展特色的潛力,令整體零售巿場供應更多元,巿民及遊客的選擇更多。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]