新股巡禮

越秀服務 主打大灣區概念

文章日期:2021年5月31日

【明報專訊】由越秀地產(0123)分拆的物業管理服務公司越秀服務已通過上市聆訊,有機會短期內在港招股。市場消息指集資約15.6億至19.5億元。市場上物管股數目眾多,越秀服務挾着大灣區概念,加上擁有「軌交+物業」(TOD、公共交通導向開發)項目(見另文),冀能藉以吸引投資者注意。

撰文 盧嘉偉

近年物管股來港上市熱潮不退,惟剛剛掛牌的新希望服務(3658)表現一般,更曾「破發」,或令投資者對越秀招股呈觀望態度。但相較新希望服務,越秀服務至少規模較大。截至2020年底,集團在管面積達3264萬平方米(見表),幾乎為新希望的3倍,當然與一線物管股在管物業規模以億平方米計,仍有相當距離。在管項目達215個,96.1%物業於一線、新一線及二線城市。集團去年逾八成收入來自大灣區,正好迎合近年有關「大灣區」的投資主題。

逾八成收入來自大灣區

業績方面,集團去年收入按年升30%至11.68億元(人民幣,下同);收入分佈方面,非商業物管(即包括住宅、公建物業及產業園等)增值收入佔集團去年收入69%,商業物管佔其餘31%。同期股東應佔溢利則按年升1.18倍至1.99億元。盈收增長加快,得益於集團在管面積規模按年升65%;同時,集團毛利率大幅擴張,由2019年的27.2%增加7.3個百分點,至34.5%。

毛利率擴張動力主要來非商業物管及增值業務,集團解釋2018、2019年期間物業管理服務毛利率相對較低,是源於集團主動投入更多成本以改善服務質素,加上前期投資如標準自動化管理系統的成效於去年開始體現,帶動非商業物業物管增值業務毛利率一下子由2019年的25%,增至去年的36.1%。但要留意,去年相關項目毛利率上升,亦受惠於地方政府為應對新冠疫情而頒布的監管利好政策、使社會保險的繳款獲寬減或免除、約2070萬元所致,有關因素屬單次出現,故今年毛利率要再現急促擴張機率較小。

非商業物業業務增長強勁,但商業物業物管業務的增長便較緩慢。過去3年度,商業物業佔集團在管面積比例分別為11.7%、10.7%及8.6%;毛利率則分別為34.4%、31.7%及30.8%,呈逐年下降趨勢。當中,商業運營及管理業務毛利率去年更下跌5個百分點至29.2%,集團解釋是其中一個項目的服務費用模式由酬金制改為包幹制,而包幹制毛利率遠低於酬金制所致。

母公司積極拓土儲 未來增長不成問題

與其他物管股相若,集團大部分收入來自控股股東越秀地產及其各自的合營企業、聯營企業。去年來自獨立第三方物管收益佔比僅大約一成。同時,不論非商業及商業項目,集團來自第三方物業的管理費水平,都較越秀系內物業為低。主要是外部住宅物業管理項目為保障性住房及老舊住宅小區項目,受制於中國政府的嚴格價格控制;商業物管部分,由於越秀系內物業大部分為廣州一線城市商業區物業,亦促成項目平均管理費較外部物業為高。

雖則集團來自第三方物業在管面積以至收入佔比仍較低,但其母公司越秀地產於近年積極拓展土儲,截至去年底,越秀地產擁有總土地儲備約2454萬平方米,分佈全國21個城市,足夠集團未來3至5年的開發所需,母公司土儲亦可視作為越秀服務未來業務的潛在增長動力。

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