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順豐房託 須憑母貴

文章日期:2021年5月3日

【明報專訊】本港房地產信託基金(REITs)將再添一新成員。由順豐控股(深:002352)分拆的順豐房地產投資信託(下簡稱順豐房託)即將於本港招股,市場最新消息指集團將集資大約3億美元,折合約為23.4億港元。作為本港首家專注於物流房產事業的房託,雖具備穩定的租金收入,但集團規模及物業增值空間有限,未來收益增長,或要視乎母公司會否再注入資產,或透過收購合併擴大物業規模。

撰文 盧嘉偉

順豐房託旗下物業有三項,分別位於香港、佛山及安徽省蕪湖市,主要為貨倉及貨物分撥中心。集團管理層早前表示,分拆房託上市,主要是希望將現時集團的資產慢慢減少,套取現金。因為對物流公司來說,重要的不是資產,而是科技。

截至今年3月底,三項物業的可出租總面積約為30.76萬平方米,估值接近61億元。在最後實際可行日期,物業的平均出租率約為95.3%。約90.9%的租戶(按可出租面積計算)來自物流行業,其餘租戶包括來自藥品、科技及其他行業的租戶。三地物業當中,香港物業為集團貢獻近九成的租金收入,反映集團租金收入相當依賴香港物業這部分(見附表)。

港物業貢獻九成租金收入

值得留意的是,物業合共有33名租戶,截至2020年12月31日止年度,順豐關連租戶約佔同期總租金收入的80.0%,即「街客」租戶佔租金收入比重僅約20%。為保障母公司及順豐房託雙方股東利益,兩者日後簽訂租約仍會按市場價格調整租金,而招股書透露,除租金以市場租金方案釐定,目前順豐關連租戶有權選擇根據大致相同條款續約,租期不超過5年。也是說未來即使談及新租約,管理人較難於新租約加設額外增值服務,以達至增加租金收入。至於第三方租戶,據往績紀錄,租約限期通常介乎1年至5年之間。

房地產信託基金,就是以收租作為收入,租金減去營運管理支出後,要把至少九成作為股息分發給投資者,所以股息利益率都頗高,而且相對穩定,亦是房託的一大賣點,故相對盈利,房託的物業收入淨額更為重要,事關前者或受個別非現金項目,如投資物業公允值影響,後者則更能反映一家房託的可派發現金能力。

以去年為例,順豐房託盈利由於受到投資公允值錄得5384萬元損失,加上融資成本增加,令全年盈利2688萬元,按年大跌84.6%,但若撇除投資公允值變動後的運營溢利,則按年增4.5%;而同期,集團物業收入淨額,即租金收入扣除物業運營開支,則有2.16億元,按年升4.29%,增長平穩。

若壯大規模 或需併購母企注資

從上文可見,不論是未來租金收益增長、產業規模,現階段的順豐房託能給予投資者的是「穩定」而非「驚喜」。正如物管行業,要為股東帶來較高的收益增長預期,未來集團或需透過併購,或從母公司購入資產,以壯大資產規模提高租金收入,增加可分派現金及單位持有人回報。

事實上,目前母公司順豐控股於中國50個城市擁有物業項目,規劃總建築面積440萬平方米,已竣工建築面積170萬平方米,大部分為物流綜合設施。單以後者計算,便相當於目前順豐房託可出租建築面積的5.4倍。

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