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楊書健﹕長線投資房託 融資策略不容忽視

文章日期:2018年6月19日

【明報專訊】受法律所限,房託必須將大部份的淨收入以股息方法派出,但在這個策略之下,房託每股的股息增長率仍有不同。以香港房託為例,過去5年每股股息的平均增長率最高的是領展(0823),每年超過11%,緊隨其後的是9.4%的置富(0778)和8.5%的陽光(0435),反映不論房託大小,只要用心經營,股息都會錄得增長。相反部份房託5年以來的股息增長率接近沒有增長,幾年來每股所收到的股息上落不大。

一般而言,房託屬中長線投資產品,可以提供穩定的股息收入。因此,股息會否增長,可以影響到房託的長期表現。例如領展的股息率約為3.7%,相對其他房託不算高,但是因為它的股息增長率跑贏同儕,因此它的長線總回報亦跑贏其他房託。

不過在領展之外,亦有部分房託的股息增長率不錯。例如置富的9.4%,其實落後領展不多,亦反映了以5年為單位,香港的商場租金表現很好。至於冠君產業(2778),雖然5年增長率較低,但隨着冠君在中環的花園道3號出租率接近全數租出,而中環辦公室租金仍然每年上升,未來幾年花園道3號的租約續租時,租金有望拉近巿場租金,增加冠君的租金收入,繼而增加這隻房託的股息。

房託另一類增長模式,就是靠收購新資產,尤其是有能力改造資產的管理層,可以先收購弱勢資產,繼而透過更換租客、裝修資產、吸引人流等方式,增加資產的盈利能力和價值,令股東受惠。

增發過量股票集資 攤薄每股盈利

當然,投資者關注的並非單單的租金增長,而是影響實際回報的每股股息率和股價。因此,除了營運策略之外,房託的投資和融資策略亦會影響每股的實際表現。就以增發股票而言,管理層運用得宜,可以籌集資金收購新資產,如果之後營運得好,的確是會對新舊股東皆有好處。但是亦有一種情况是管理層發放新股時機不對,數量太多,大增融資成本。這樣一來,就算收購的資產能做到增長,舊股東反而得不償失。畢竟一間企業的盈利,是按股票數目平均分配,因此股數愈大,盈利就分得愈薄。

按資金需要 可回購或增發股份

融資策略主要圍繞融資成本,在企業有需要之時,則在巿場融資。但是有時候將資金釋放回巿場,亦可有效降低融資成本。房託的派息率受法律所限,不能隨意改動。但是如果持續有資金需要,管理層可以選擇提供股息再投資計劃,容許股東以股代息,將原來會分發出去的股息,變成新股本。相反,假如管理層認為現金充足,而股價並未追近淨資產值的話,亦可選擇在巿場回購股份,減少已發行股數,那麼每股的淨資產值和股息,就會相應增加。

當然,這些融資策略,單次作用未必太大,對股價的刺激有限。但是如果持股時間較長則必需考慮這個因素,否則所持股票長期跑輸同業,就會出現看中巿場、看錯股票的尷尬情况。

安泓投資總監

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