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李曉佳:商戶業主銀行的鬥獸棋

文章日期:2020年2月27日

【明報專訊】經過包括政府、商界及其他各界人士過去半年戮力「召喚」,「慘過SARS」的時刻終於降臨,武漢肺炎爆發後,不但來港旅客幾近絕迹,連已習慣在示威中生活的香港人都不敢外出,留家抗疫。零售、旅遊、餐飲等行業首當其衝,「減租」已變成商界關鍵詞,觀乎近期不少業主面對商戶要求減租的態度明顯軟化,背後角力猶如一盤「鬥獸棋」。

相比去年反修例示威期間的曖昧不明,今次大型發展商減租果斷得多,代表眾多大發展商的地產建設商會在2月12日發聲明,九倉置業(1997)、新地(0016)、新世界(0017)及恒地(0012)翌日立即響應齊齊減底租,幅度大者甚至高達五至六成;同日以莎莎(0178)、謝瑞麟(0417)等為首的零售商亦與商場業主們開會,聯袂公開呼籲業主減租。有本地著名物業投資者的近身更向筆者說,甚至是一向難搞的街舖業主,也再非「石頭鑽唔出血」。

疫症殺到 三方牙力大逆轉

零售商的危機是迫切的,香港租金貴「享負盛名」,但數天之間遊客幾近盡失,現時每天開門做生意肯定是「做一日蝕一日」,但業主們今次爽快減租背後亦有原因。過去業主不願減租有兩大原因,第一當然是皇帝女唔憂嫁,商戶倘說生意淡薄要求減租,業主會叫你準時交租,後面排隊進場商戶大有人在;第二,不少物業界專家近年都提過,商用物業、尤其是街舖,絕大多數不會full paid坐貨,一旦輕率減租影響物業租值,隨時惹來銀行call loan。

簡單而言,這是一個食物鏈的關係,銀行食業主、業主食租客,但武肺引發的這個超級寒冬,卻令三方面的議價能力出現變化。第一,現今生意難做,不少商戶情願清盤退租,業主隨時一年半載也找不到新租客,與其坐吃山崩不如一人讓一步共渡時艱。

客戶「大到不能倒」 銀行不敢call loan

至於第二個因素則更複雜,昔日不少街舖業主寧願「丟吉」也不減租,部分原因是財政仍然充裕。首先物業投資者都崇尚錢搵錢,做大槓桿,只要錢不斷運轉,銀行沒有call loan,物業一時三刻「丟吉」問題不大;但肺炎把香港弄至如斯田地,資金鏈一旦緊張就危險,只要你交的租金尚夠用,減一點也不成問題。

其次是銀行的考慮也更多,銀行一向有「落雨收遮」的說法,但現時有些客戶卻是「大到不能倒」,向一個擁有三四個舖位的業主call loan仍可能毫不猶豫,但對一些動輒坐擁數百個舖位的業主call loan,銀行卻未必有「着數」,情况如同2003年SARS不少有樓人士陷入負資產,只要你仍然肯供樓,銀行碰也不敢碰。

當然世事無絕對,這盤鬥獸棋中,銀行、業主與租戶都似是踩鋼線,有些少差池亦可能出現不同結果,例如有商戶要求全免底租,這幾乎等同叫業主不收租,截斷其現金流,這個互相制衡的效果便不能生效了。

[李曉佳 財經澡堂]