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李曉佳:政府靠捐地借地 造地機制仍欠奉

文章日期:2019年11月7日

【明報專訊】近期「鬥地主」是網上其中一個關鍵字,特首林鄭月娥引發規模龐大的反修例運動,一直大喊止暴制亂,卻只有愈制愈亂;另一邊廂卻將問題推卸向地產霸權。在內地官媒開腔助威下,端出《收回土地條例》揮舞恫嚇一番後,新世界(0017)及恒地(0012)先後或捐或借地獻出土地,然後呢?

杯水車薪 難應付每年5萬新移民

作為最早響應政府號召的發展商,新世界早在林鄭宣讀《施政報告》前已宣布捐地300萬平方呎,給政府興建公共房屋,恒地則緊隨其後,上周以1元代價租借43萬平方呎土地給政府,為期7年,用於興建過渡房屋。這裏先要討論一個問題,林鄭在上任以前,一直強調房屋供應是她非常重要的工作,成立土地供應專責小組進行長達18個月的討論,結果卻是拿出一個滿有爭議的「明日大嶼」計劃,到民怨在6月因《逃犯條例》修訂大規模爆發,最終「明日大嶼」可能淪落到「八萬五」的下場,一切還原基本步,政府再向發展商的農地「埋手」。

筆者早前已經在本欄討論過,今時今日的民怨已非每人派一間公屋可以消解,但翻開長長的公屋輪候冊、每年5萬名內地來港新移民,的確房屋供應不足是香港一大難題,但由於新移民來港並非一次性事件,而是因應機制每天每月都在發生,政府要長遠解決問題,除了要控制人口(以及房屋的需求)外,更需要一個有系統的機制去增加土地來源。

借地較捐地更無效率

而發展商捐地,正正是一種毫無機制的獲得土地來源,我們可以預見,除新世界及恒地外,新地(0016)應該都會響應,向政府捐出或借出土地。但事實上,連同長實(1113),香港就只有這四大發展商擁有較充裕的農地土儲可以「進貢」,你不可能期望他們會無止境向政府無償捐地,林鄭政府在經過兩年多管治後,沒有建立可靠穩定的造地機制,只能靠恫嚇、鬥地主「換地」,其實是杯水車薪,根本標也治不了,更遑論治本。

捐地與借地本就「無規無矩」,借地較捐地更無效率。根據運房局長陳帆今年3月在立法會回應提問,他指南昌街以組合屋形式興建的過渡房屋,總撥款額為3574萬元,以預期興建88個單位計,每個單位成本約40萬元;到上月底運房局給予立法會的文件,在空置土地搭建臨時構築物和在非住宅樓宇內提供的過渡房屋,每個單位最多資助額又已漲至55萬元。

以恒地錦田農地借出期為7年計,由於規劃及興建要2至3年,結果是每個單位隨時花費55萬元,卻只可用上四、五年。如果興建公屋呢?根據房委會今年初估計,每個公屋單位造價80萬元,費用雖然比組合屋昂貴45%,但使用年期則遠較組合屋長,到底公帑是否用得其所,留給大家判斷吧。

[李曉佳 財經澡堂]