鄺翠玲:兩年謀置業或太進取

文章日期:2019年2月12日

【明報專訊】Mandy希望購買450萬元的物業,根據現時政策及按揭要求,較大可能是敍做八成按揭,首期及相關費用約108萬元,每月供款約14,200元,最低月薪要求約34,300元。以Mandy月薪估算,她在未來兩年需有每年6.8%平均增薪率,在她自己的現工作機構來說,是否有機會達成呢?跳槽、爭取升職、轉行是否可行呢?多做一份兼職(但要有持續出糧紀錄)又是否可行呢?這些相信是Mandy現時最需要面對的考慮。

置業後僅餘兩萬 風險極高

至於是否能準備到108萬元的首期,筆者留意到Mandy有很好的儲蓄習慣,兩年下來,每月18,000元的儲蓄可累積至43萬多元,連同現有資產及每月餘下的1000元,預料可累積至約110萬元,純粹以數字來說,上車是可達到的,但筆者希望Mandy留意以下細節:

(1)置業後將只餘下兩萬元資產,這是極度危險的資產水平,因連基本的現金儲備也欠奉(指標是約6個月的供樓及其他支出:約15萬元),也不要說入伙後的裝修支出了;

(2)每月的18,000元儲蓄是用什麼方式處理?要留意所使用的方案(如零存整付等)是否有年期、提早贖回費等條款;

(3)兩年內的目標,在理財的角度上是屬於「短線」,所以在投資、理財安排上應較保守,Mandy沒有提及她股票組合情况,但筆者認為應減低風險,如改持收租、收息股等,至於在每月儲蓄中,也可以撥出一部分作月供股票/基金模式運作,以平均成本法減低風險,現時手頭上現金也可抽調部分作投資;

宜再延兩年 月薪增幅壓力減

若Mandy將手頭現金的20萬元加至投資組合,另每月撥出9000元投資,如兩年內平均回報6%,那兩年後整體資產可達到約117萬元。

以穩健理財的角度出發,看來Mandy將置業計劃再延後兩年才實行會較可行,那時資產可增多約43萬元,月薪增幅壓力也較小。

至於置業考慮,筆者也建議Mandy避免選擇樓齡太高的物業,一來對按揭年期有影響,二來可能很快便要花一筆作維修,也令本身財政受影響,題外話:可多留意物業財政報告內的「維修儲蓄」。

長遠應重組支出模式 訂立新目標

雖說置業是新一輩最大的期望,但是否完成使命後便功德圓滿?筆者相信未必,因「一家一主」,所有支出也要費心張羅,除了上述要為物業儲蓄「維修儲備」外,也要為自己儲蓄「人生儲備」:人生漫漫長路,不論日後是否結婚育兒,還是退休樂享黃金歲月,財政儲備也是重要考慮!在置業後重組支出模式,訂立儲蓄理財新目標及計劃,也是不能忽略的環節。

(本文章內容只供參考用途,不構成任何投資或服務之推介、邀約或游說)

美聯金融集團高級副總裁 CFPCM

[鄺翠玲 理財信箱]