DWS:樓市倘續調控 內房跌足3年

文章日期:2021年9月9日

【明報專訊】近日恒大(3333)債務可能違約的問題繼續發酵,該股股價昨日最低報3.46元,曾失守2009年11月的招股價3.5元,收報3.71元,今年以來則大跌75.1%。DWS亞太區投資總監 Sean Taylor在專訪中表示,恒大屬個別公司(company-specific)的問題,由於內地政府過去幾年早已小心處理內房行業槓桿及債務問題,應可以全面控制有關情况,料不會出現系統風險。但他亦認為,若中央維持現時嚴厲的樓市調控措施,樓市將會進入長達數年的下行周期,未來2至3年內房股盈利亦會下跌,投資機會暫不及全球其他地產股。

中央過去一年先後以「三條紅線」(剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資)、限制銀行房貸比例及集中供地等招數調控樓市後,對內房企業不利影響已浮現,龍頭內房股股價普遍下跌(圖1),現時估值已跌至單位數市盈率(表),而且由於恒大等高負債內房債務違約風險升溫,其發行的美元債券價格已普遍跌至票面值一半或以下。

恒大屬個別問題 行業整體風險可控

今年上半年內地商品房銷售額按年增長38.9%至9.3萬億元人民幣,而全國十強房企市佔率達到28.3%,較去年底上升1.5個百分點,故此上述龍頭內房股經營狀况應該已較規模較小的同業理想,惟它們過去一年股價仍然悉數下跌,估值現跌至單位數市盈率,正正反映投資界看淡內房前景,料它們未來盈利將見頂回落。

DWS為全球主要的資產管理公司之一,截至今年6月底管理的資產總值達8590億歐元,該行亞太區投資總監 Sean Taylor在專訪中表示,對內房短期及中期前景審慎:「根據目前已實施的政策,我們相信內地房地產板塊,包括實體市場及股票市場將會進入長達數年的下行周期,當中成交量將明顯下跌,樓價則會溫和調整,故內房股在未來2至3年可能會迎來盈利下跌期,而政策風險亦居高不下。」

不過,Taylor亦強調,目前恒大債務違約風險升溫屬個別公司的問題,料不會為整體內房行業帶來系統風險,「由於內地政府過去幾年早已慎重處理內房行業槓桿及債務問題,故我們相信內地政府應該可以全面控制有關情况,行業出現系統風險的機率較低。」

中央重視共同富裕 兼求平衡可持續增長

Taylor指出,其實今年以來內地政府不只加強樓市調控,在互聯網及教育等領域亦出手整頓,加上天災及疫情等因素,內地7月經濟數據放緩程度已快於預期。但他強調,向前望的話並不悲觀,料隨着內地疫苗接種理想、就業情况改善、居民收入提升,配合更具前瞻性及更到位的財政刺激政策,帶動消費在下季回升,經濟增長放緩情况將緩和。他續說,內地貨幣政策已轉向寬鬆,人民銀行於7月全面下調存款準備金率後,料未來幾個月將再次降準。

綜合上述分析,Taylor預測,內地經濟今年GDP按年增長8.2%後,明年將增長5.6%,明年增長放緩除了因為去年疫情帶來的低基數效應不再之外,亦反映在內地政府「共同富裕」政策綱領下,追求更平衡及可持續增長。

住房、教育及醫療,現時是導致內地居民生活成本高企的「三座大山」,既然內地今明兩年經濟增長可望維持在合理水平,中央有可能繼續維持現時樓市調控政策。在此情况下,讀者若投資地產股,不妨亦留意內房以外、全球其他投資機會。事實上,在過去一年全球主要股市地產股中,中國內地是唯一錄得跌幅的地區(圖2)。

投資海外地產股 商業物業風險大

Taylor表示,目前來看,在歐美等成熟市場地產股有較多投資機會,當中亦要細心選擇,例如零售地產市佔率正在被網購搶走,而市場亦擔心在家工作的興起會削弱寫字樓物業需求,故此一定要留意有關物業所在地點。

明報記者 葉創成

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