田生區永華:辣稅礙重建 豁免可增供應

文章日期:2021年6月10日

【明報專訊】中央領導人近月多次表示本港要解決房屋問題,重建舊樓應是其中一種途徑,屬併購及重建舊樓的專業機構田生地產主席區永華就認為,目前發展商收購舊樓作重建用途,成事時便需要繳付相等於樓價30%印花稅,待3至5年後才可收回大部分,增加財務負擔,拖慢物業發展進度,建議港府直接豁免額外的印花稅;另外,他認為港府可將九龍區舊樓重建地積比率上調到10至12倍,釋放土地價值。他又建議,港府可規定發展商須把所有新盤三成單位以七折出售予首置客,另收購全幢工廈及新界祖堂地以興建公屋予低下階層居住。他強調,上述五招均可於短中期增加供應,比最快10年後才有供應的明日大嶼填海計劃有效。

田生地產主要業務為提供物業經紀服務、進行物業整合、併購與重建計劃、物業買賣及物業發展,2005年至今收購8000伙舊樓,料可興建2萬個新盤單位,目前正在營運項目亦近500個。

田生主席區永華稱,在2011年市場暢旺時,集團所完成的舊樓重建交易額近200億元,惟當年港府推出「辣招」印花稅後,集團收購舊樓作重建,在成交80%或90%業權時先繳付30%印花稅,在拆樓時才可申請退還25.75%印花稅,並且往往3至5年後才收到,直接增加財務負擔,間接亦拖慢物業發展進度,因此近年每年舊樓重建交易額顯著回落,他認為,港府應該直接向舊樓重建的發展商豁免因辣招而多付的25.75%印花稅,而非像現時般「先付稅、後退稅」。

籲提高九龍住宅地積比到10至12倍

他認為:「目前發展商參與舊區重建最大的問題便是政府的印花稅,有關稅率近30%,即是說收購10億元的舊樓項目,須繳付近3億元印花稅,由於有關稅款是不可以向銀行貸款,會令發展商需要預留更多資金才可啟動項目,政府要在3至5年內才退回稅款,所以我建議政府豁免就重建項目徵收辣招印花稅,這樣才可加速市區重建步伐。」

另外,區永華指出,目前九龍區不同地區地積比率參差,阻礙市區重建,建議將地積比率提高到10至12倍,以釋放土地價值。他指出,「以新蒲崗為例,目前地積比率僅4.8倍,原因是1998年啟德機場搬遷前要控制樓宇高度、避免影響航班升降,但20多年過去了,港府至今仍無調高有關地積比率,即使每月區內均有街坊業主打電話來請我們收購,我們也無能為力,原因是物業現時已用盡4.8倍地積比率,重建後無利可圖;同樣道理,即使旺角太子道有不少3層高舊樓,初步看來頗具重建價值,我們亦無法入手,原因是它們的3倍地積比率已用盡,我們補地價去增加地積比率不划算,因為港府補地價計算方法是過去3個月現樓買賣平均價的三分之二,以太子道為例,現價每方呎3萬元,即每方呎要補價2萬元,其他發展成本包括項目的地價及建築成本,根本無辦法計得掂條數。所以我建議將九龍區所有住宅土地地積比率調高到10至12倍,這些土地都是熟地,收購後可於短期內重建。」

區永華續稱,目前本港樓齡超過50年的舊樓接近7000幢,而且每年遞增 ,把市區舊樓收購後拆卸重建,既可以改善市容,亦可以提升區內居民的生活質素,現時集團在深水埗、土瓜灣、觀塘、尖沙嘴、佐敦、九龍城、中半山、上環、銅鑼灣、香港仔及筲箕灣等經營400至500個不小於5000方呎的舊樓重建項目。

他表示,由於市區重建局現亦積極在市區收購舊樓重建,屬集團的競爭對手,他指市建局過去10年參與的每個收購項目均與田生的有所重疊,當局不需要像集團般「先付後退」,而是獲直接豁免辣稅,加上有其他優勢,出價往往較集團進取,他形容「它(市建局)每一沾手的項目附近地區,都可以說是寸草不生,扯高收購價,令業主叫價更心雄,反而拖慢區內重建步伐」。他認為,市建局不應該與集團等私人機構爭利,應該重點發展「土瓜灣13街」或公務員宿舍等收購難度較高、私人機構無意參與的項目。

新盤須留三成單位 七折售予首置港人

區永華建議港府參考馬來西亞及泰國政府的做法,規定發展商須把新盤三成單位以七折出售予本地首次置業居民,幫助本土居民置業,「這麼多年來我寫信予幾位特首,包括林鄭月娥、梁振英及曾蔭權,建議日後發展商向地政署申請地契賣樓,每100伙新盤需要撥出30伙以七折優先出售予首置人士,即是該新盤現時呎價是2萬元,予首置人士的售價是1.4萬元,此舉可解決很多社會不平等的問題、解決年輕人置業難的問題,而且這在亞洲亦非先例,在馬來西亞、泰國已推行多年,例如馬來西亞新盤一般僅80%單位可以自由買賣,20%需要以七折賣給指定本地居民,假如本地居民市場消化不了,發展商向政府繳付8%稅項,才可把該20%的貨尾單位轉為在自由市場出售」。不過,區指上述特首均未有就有關建議作出改變。

建議港府購全幢工廈祖堂地發展住宅

另外,全港目前有近1500幢工廈,由於本港經濟轉型,許多工廈即使並非空置,也未必被善用,區永華形容,此舉屬「有人無屋住,有屋無人住」,資源錯配,情况不理想,他建議港府購入適合改建作住宅用途的全幢工廈,興建公屋,讓低下階層亦有容身之所;他亦建議港府可向新界原居民購入「祖堂地」,更改規劃用途及上調地積比率後,作住宅發展用途,多管齊下增加土地供應。

區永華總結,他是次接受訪問提出的多個增加住宅土地供應建議,均可於中短期內見效,比明日大嶼填海最快10年後才有土地供應理想,籲各界可就此作更廣泛討論。

明報記者 葉創成

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