安泓楊書健:疫後投資房託 聚焦新經濟

文章日期:2021年4月29日

【明報專訊】去年首季爆發新冠病毒疫情以來,全球經濟及投資市場出現重大變化,其中一個焦點是科技及新能源股等新經濟股興起,原來即使投資於傳統地產市場或房託,也要聚焦於新經濟帶來的增長機會,安泓投資創辦人及投資總監楊書健近日出版的《疫後房託新攻略》就此詳細介紹。他在專訪中透露,安泓旗下基金過去一年多來投資了不少回報理想的物流中心、數據中心及電訊發射塔等上市房託,投資策略獲市場認同,吸引新資金流入,資產管理規模(AUM)現時達一億多美元,按年上升近倍,未來亦會繼續在新經濟領域尋寶。

過去一年多以來疫情令本港經濟面對不少挑戰,惟由於環球央行大量印鈔支持經濟,令市場流動性非常充足,不少資產管理公司受惠;楊書健前日在專訪中透露,受惠於客戶新資金持續流入,安泓旗下基金現時資產管理規模按年倍升至一億多美元,「我們現時的經營情况尚算不錯,全球股票及房託市場去年3月見底後,4月便有客戶大手向我們認購基金,至今他已賺取可觀回報;去年下半年市况穩定後,不少客戶亦加碼投資我們的基金,所以過去一年我們的AUM增長近倍。」

楊書健分析,是次疫情並非2008年般的金融危機,疫情爆發後銀行體系仍然穩健,不少大機構及小投資者均現金充裕,「他們減少去旅行及外出用膳,節省不少支出,反而儲錢多了,到去年7、8月醒覺到環球央行大量印錢將推高資產價格後,便四出尋找投資機會。」

三大增長行業:物流中心數據中心電訊發射塔

與10年前投資房託以本港商場及寫字樓為首選不同,楊書健指出,目前全球房託市場有較本港吸引的投資機會,而且並非再限局於商場及寫字樓等商業房地產(commercial real estate)舊經濟框架,而是改為在物流中心、數據中心及電訊發射塔等地產金融(real estate finance)新經濟領域尋寶:「去年以來疫情令市場轉變得很快,全球當炒的是數據中心及物流中心等新經濟房託(見圖),及個別美國獨有的電訊發射塔房託,至今回報普遍有三至四成,我們也要跟隨市場改變。」

楊書健指出,上述新經濟房託所持有的物業,使用者均有特定要求,例如物流中心每層面積要夠大,一般樓高三、四層,柱位不多,方便機械人上落;至於數據中心最重要是控制好溫度,也要有後備電源及保安良好。他續說,物流中心對比數據中心屬更成熟的商業模式,料愈來愈多物流中心房託將會上市,例如順豐控股(深:002352)上周五已向聯交所遞交上市申請,分拆旗下部分物流業務,並打包成順豐房託於本港掛牌。

製藥廠夢工場亦有房託商機

是次疫情帶動全球醫療需求上升,楊書健分析,不少藥廠均需要興建新廠房,這些廠房對防震、恒溫及濕度均有特定要求,須使用優質的鋼筋及水泥,投資額較大,若由地產發展商興建有關廠房後,再由藥廠長期租用,屬可行的新興商業模式,「只要市場有新需求,便會有新的地產投資者湧去做,世界轉變了,便要跟着它轉變」。

另外,楊書健透露,新經濟領域亦包括娛樂事業,並且改變相關地產的營運模式,例如美國大型私募基金黑石(Blackstone)早前便向Netflix收購其拍戲廠房,再長期出租予Netflix,帶動該新興商業模式在當地興起,「洛杉磯有很多錄影棚僅幾千至一萬方呎,主要用來拍攝小本電影或製作評論節目,買入這些廠房再出租予製作商的租金回報率可以很高,但每宗投資規模有限,機構投資者興趣不大,比較適合個人投資者或家族財富辦公室」。

全球留學生宿舍汰弱留強 須優中選優

根據彭博上周報道,新加坡主權基金淡馬錫旗下的Mapletree Investments Pte擬在當地以房託集資10億美元,發展全球學生宿舍市場,楊書健分析,該市場增長潛力優厚,同樣亦值得留意。他解釋,目前全世界有最多留學生就讀大學的國家分別是美國、英國、澳洲及加拿大,而在留學生客源中,中國及印度各佔三分之一,其他國家佔餘下三分之一;他分析,即使近年中國與美英澳加關係緊張,中國留學生往當地升學數量可能減少,但料對二三線大學影響較大,頂級大學的學位仍然十分搶手,故此鄰近的大學宿舍需求料繼續強勁。

畢業於美國麻省理工學院,獲頒政治、管理、電腦及機械工程等多個學士,以及政治學碩士學位的楊書健分析,「中國留學生若繼續減少,的確會對全球大學宿舍市場有負面影響,但正正是當市場出現逆境的時候,才會分辨到哪些是最優質的資產。首先是地點,舉例說,即使在美英澳加不少二線城市也有著名大學,但當地學生宿舍相對在倫敦、洛杉磯、溫哥華、墨爾本等全球一線城市,或者美國哈佛大學、英國劍橋大學或牛津大學的同類物業,吸引力便相對較低。第二,物業本身的質素也很重要,若整幢學生宿舍裝修及管理得很好,像酒店一樣,其抗跌力也會較強」。

房託買賣容易 助分散投資其他經濟體

楊書健總結,對他來說,所有高增長的領域,均屬於新經濟的範疇,安泓均會詳細分析及考慮投資,與時並進的精神,加上旗下基金長期回報亦不錯,相信是過去一年獲資金流入令AUM倍升的原因之一;而相對於實體地產,在交易所上市房託的優點是買賣容易,而且很適合用於分散投資到其他經濟體。

明報記者 葉創成

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