彭博黃智亮:息低供應少疫情受控 樓價今年料回升

文章日期:2021年2月18日

【明報專訊】送鼠迎牛踏入新一年之際,近日不論一二手住宅成交均轉旺,彭博行業研究亞洲房地產行業資深分析師黃智亮預期,「息口低、長遠供應少」等支持樓價的因素料維持不變,在今年疫苗獲廣泛接種、疫情逐漸受控、經濟重拾升軌的前提下,樓價有上升空間;與此同時,隨着市道好轉,發展商料加快推盤,今年私樓供應逾3萬伙,可望迎來供需兩旺的良好局面,全年住宅成交量料上升兩成,樓價則微升5%。

踏入2021年,上月在會德豐啟德MONACO、南豐伙港鐵(0066)的將軍澳日出康城LP10,以及信置(0083)馬鞍山SILVERSANDS等多個全新盤相繼推售下,全月錄得逾1430宗一手成交,按月升近1.5倍。本月首周雖已臨近農曆新年,仍有新盤趕於新春前推售,包括香港小輪(0050)、帝國集團發展的屯門青山公路青山灣段帝御•嵐天首輪銷售沽約243伙,佔可供發售單位逾86%、套現逾10.7億元,連同其他新盤,該周末(本月6日及7日)錄約435宗成交,創自去年6月底、長實(1113)開售將軍澳日出康城SEA TO SKY帶動共售出約500伙後約7個月來的周末新高。

人口跌經濟縮就業差 去年樓價僅跌1.1%

除了新盤銷情暢旺外,二手樓市亦開始起動,根據中原地產研究部數據,本月截至9日二手私人住宅買賣合約登記合共錄得1504宗,總值120.4億元,該行預測全月登記約4200宗及350億元,將較上月的3689宗及312.9億元,分別上升13.9%及11.9%,分別創8個月及7個月新高。

本港經濟過去一年多先後受社會運動及新冠病毒疫情衝擊,去年GDP按年收縮6.1%,最新(反映去年10月至12月情况)失業率亦升至6.6%,為16年來的高位,而截至去年6月底止人口約751萬,與前年底約752萬比較,微跌0.15%,近60年來首次出現下跌,主要原因是單程證持有人移入本港的增長明顯放緩;上述不利因素均令置業的實質需求轉弱,拖累去年樓價錄得2008年來首次下跌。

不過,黃智亮綜合多項因素分析,指樓價今年將會重拾升軌並上漲5%,相信亦是近日疫情略有好轉,不少有能力的買家便已爭相入市,帶動一二手樓市交投轉旺的原因。

放寬樓按 千萬元以下物業需求增加

事實上,港府過去一年多以來推出多項便利市民置業、減少私樓供應政策,明顯為樓市帶來支持。當中,特首林鄭月娥前年10月便在《施政報告》宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限,800萬元或以下可借九成按揭、800萬以上至1000萬元亦可借八成按揭,明顯帶動1000萬元以下物業的置業需求;黃智亮指出,去年經按揭保險計劃批出的貸款數量按年勁升124%至18,558宗,有關金額更急漲195%至983億元,高位均為7月(約2000宗及120億元,見圖1);而記者翻查美聯引述土地註冊處數據,去年本港一二手住宅的註冊宗數為63,308宗,註冊金額為5525億元,換言之,當中有約三成成交宗數是買家經按保借八成或以上按揭上會,比例不低。

另外,運輸及房屋局在過去三年《長遠房屋策略》進度報告,將未來10年住宅新增供應目標由45萬伙下調至43萬伙,並且把公私營比例更由「六四比」改為「七三比」,換言之,期內每年平均私樓供應由1.8萬伙大減近三成至1.29萬伙,自然亦為私樓樓價帶來支持。

按息逾10年低位 供樓負擔低

黃智亮續說,隨着去年3月新冠病毒疫情在美國大流行引致當地經濟衰退,聯儲局迅速將聯邦基金利率下調至零水平,在聯繫匯率機制下本港亦跟隨減息,故此近月的1個月本港銀行同業拆息(HIBOR)低至0.1厘,屬逾10年以來低位(圖2),而在市場流動性充裕的情况下,料今年繼續維持低息,而本港不少按揭利率均與1個月HIBOR掛鈎,有關利率低企亦有助減低借按揭置業者的每月供款負擔。

全球主要央行去年因應疫情大量印鈔,不少大城市樓價期內均錄得升幅,黃智亮指出,去年新加坡及悉尼樓價便分別按年微升2.2%及2.7%,本港私樓樓價下跌1.1%已是相對跑輸。

發展商料加快賣樓 可售逾3萬伙

展望本港今年樓市走勢,黃智亮表示,在疫苗廣泛應用、疫情逐漸受控、經濟重拾升軌的前提下,而「息口低、長遠供應少」等支持樓價的利好因素料維持不變,樓價有上升空間。不過,隨着今年市道轉好、置業需求轉活,發展商料亦會加快推盤,今年新盤可售單位逾3萬伙,當中港島、九龍及新界分別佔13%、32%及55%,可望出現供需兩旺的良好局面,全年一手及二手住宅成交量均上升兩成,分別增至1.8萬伙及5萬伙,樓價則微升5%。

分區而言,值得注意的是,雖然是次疫情令不少港人更注重生活質素,加上興起在家工作,提升新界的住屋需求,惟今年在元朗、將軍澳、天水圍及沙田分別有4706伙、4291伙、3224伙及2489伙新盤待售,屬供應重鎮,考驗市場的承接力。

明報記者 葉創成

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