資深分析員解讀新地長實舉動 晨星鍾允:樓價止跌 龍頭地產股抵買

文章日期:2020年5月21日

【明報專訊】過去一個月,本港二手樓市價量齊升,新盤銷情亦開始轉旺,兩大地產發展商以實際行動反映看好後市,新地(0016)郭氏家族上周四斥資近半億元增持股份後,長實(1113)本周二則以49.51億元中標觀塘安達臣道港人首置項目住宅地皮,為該集團近4年來首次投得官地;本欄專訪晨星亞洲高級股票分析員鍾允及彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮解讀對後市啟示。鐘允分析,本港樓市料已跌定,有利持有大量新盤待售的新地,加上新地持有寫字樓及商場前景不差,屬該行地產股首選,合理值145元;黃智亮則認為,安達臣道地皮由出價保守的長實奪得,反映各大發展商對中長線樓市審慎。

新地大股東郭氏家族上周五(15日)在港交所披露易申報,周四(14日)在場內增持新地50萬股,每股平均價96.45元,涉資4822萬元,持倉由26.58%增至26.59%;鍾允本周二接受訪問時表示,因應本港樓價有見底回升跡象,利好有大量新盤待售的新地,加上他看好本港寫字樓及商場中長線前景,他早於上月中已發表報告看好新地,予合理值145元,對新地大股東是次增持不感意外。

鍾允分析,隨着美國聯儲局於3月把聯邦基金利率調低至零水平,引領倫敦銀行同業拆息(LIBOR)大幅下跌至低於香港銀行同業拆息(HIBOR),由於港元與美元掛鈎,環球資金近月流入本港套息,故此本港目前流動性充裕,港匯亦一度觸及7.75的強方兌換保證水平,大環境對樓市相當有利,故此住宅樓價本季已扭轉去年下半年至上季的跌勢,蓄勢掉頭回升。

新地可售貨源足 受惠樓價企穩

截至去年底,新地在本港的土地儲備約有5890萬方呎,當中包括約2580萬方呎的發展中物業,將用作不同用途,以及約3310萬方呎的已落成物業;鐘允引述新地管理層早前公布截至去年12月底中期業績時的觀點,新地短期可售新盤貨源充足,故他認為,樓價經歷去年下半年的跌浪後現已企穩,新地屬得益最大的地產股之一。

雖然新地旗下本港新盤銷情有望受惠樓市回暖,惟根據新地中期業績報告,期內集團物業銷售溢利按年增長2.3%至68.5億元,而淨租金收入升2%至96.69億元,後者屬重大盈利來源;管理層亦表明,自去年中起本地社會事件導致本港經營環境轉差,特別是在零售租務及酒店業務,而今年初新冠病毒出現亦令短期市况進一步受打擊。

金融中心地位穩 港甲廈危中有機

市場普遍擔心是次疫情將令金融機構的從業員在家工作(work from home)成為趨勢,打擊新地位於中區及西九龍甲級商廈的租賃需求,但鍾允認為危中有機:「疫情是全球性因素,而不論內地、本港或東亞地區對比歐美國家應對此問題均做得較好,所以香港作為國際金融中心,近日股債交投融資維持暢旺,與紐約及倫敦相對競爭力亦有所增加;假如一家國際金融公司在疫情後要在紐倫港之間作選擇增設辦事處,我覺得它會選擇香港,因為本港國際金融中心在疫情中如常運作,而且內地經濟亦較歐美國家更快走出疫情。」他相信,本港甲廈業主在疫情後前景只會更好,故此除了新地外,他亦看好現時估值低殘的太古地產(1972)及置地。

新地延續2月及3月份針對疫情的紓困措施,於4月份繼續提供基本租金寬減,按個別行業和商戶的實際營運情况減免該月基本租金三至五成,估計大部份商戶受惠,減幅按實際營運情況而定;而新地亦推出一系列刺激消費活動,預計今年內最少送出6000萬元消費獎賞,全方位協助商戶渡過難關。

民生消費支持 領展派息料穩中有升

政府統計處本月5月公布,本港3月零售業總銷貨價值臨時估計為230億元,按年大跌42%,首季亦下跌35%,驟眼看來表現相當差,惟鍾允分析,該數據不包括服務業,不能夠完全反映港人消費情况:「例如你去剪頭髮,或每月繳付流動電話月費,雖然這也屬於消費,但卻屬於購買服務,不包括在總銷貨價值之中。」他引述統計處本月15日公布的首季私人消費開支(Personal Consumption Expenditure,PCE)按年僅跌10.1%,這數字涵蓋銷售產品及服務,更值得參考。

綜合上述分析,鍾允亦看好旗下大部分商場以民生消費為定位的領展(0823),料即使在疫情衝擊下,領展截至今年3月底財年仍能夠維持每基金單位派末期息約1.4元,未來5年平均盈利增長7%至8%亦可支持派息續升,合理值76元。由於新地旗下亦有不少民生商場,亦受惠於本土消費回穩的趨勢。

明報記者 葉創成

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