正順地產代理李海文:大灣區買樓選市中心大發展商

文章日期:2020年1月9日

【明報專訊】隨着港珠澳大橋於2018年10月開通,縮減本港往來珠海的時間,珠海過去一年多以來成為港人在大灣區置業的熱門城市,讀者若有興趣到珠海置業,由熟悉當地情况的港人代理引路可望事半功倍。正順地產代理(香港)有限公司副總裁李海文在本港及大灣區代理業界有逾30年經驗,他在2014年買入的珠海市中心住宅現時樓價已經倍升,當年起他介紹本港及澳門投資班學生在珠海置業,至今亦售出逾100伙珠海一手住宅。他教路,港人在大灣區置業機會與風險並存,審慎起見,應該首選市中心樓盤,以珠海市來說就是香洲區,並且挑選有實力的發展商,減低樓盤爛尾的風險。

過去一年多以來海外及大灣區樓盤在港銷情轉旺,近月愈來愈多相關代理行在港開業,例如正順地產代理(香港)上周六在位於旺角家樂坊的寫字樓舉辦開幕儀式,作為負責人的李海文在此前一日、上周五接受訪問暢談公司的發展大計。

正如同業CK創紀環球創辦人陳彬仁上月接受本欄訪問時所言,由於海外及大灣區樓盤的供應無限,本港相關代理市場屬百花齊放全面競爭,面對強敵環伺,經驗豐富的李海文在訪問中一開始便說明本身的最大競爭優勢,母公司正順地產代理實力強勁:「我們在珠海有二百多間分行及約三千名代理,規模在珠海屬最大。」

母公司為珠海最大物業代理

李海文表示,是次選擇與正順地產代理合作,負責香港分行營運與決策,原因是對方是珠海最大物業代理,在珠海以至大灣區均具備龐大的一手及二手銷售網絡,除了與眾多發展商已建立長期合作關係可以取得優質新盤銷售外,亦可幫助業主收樓後在二手市場放租放售,有助他實踐幫助港人在大灣區置業賺錢的理念。

至於李海文本身的資歷,他指自己是土生土長的香港人,並且有逾30年本港及大灣區地產代理專業經驗,在1990至2000年代在本港代理業打滾逾20年後,2011年起轉到珠海發展,2014年曾出任本港某家大型代理公司澳門工商鋪業務負責人,當時他亦在澳門大學持續進修學院教授投資課程,與不少澳門年輕人接觸,發現澳門與本港一樣樓價高企,兩地年輕人均有買不起本地樓的問題;他當時想出一個很簡單的解決方法,就是鼓勵澳門年輕人「走出去」買樓投資珠海住宅,等賺到錢後始再回澳門置業。他表示:「在2014年的時候,港珠澳大橋已動工興建,而珠海橫琴亦正在招商引資,我研究過珠海市政府在這方面做得不錯,成功吸引不少大型企業進駐橫琴,知道珠海樓市具備爆炸力,便在投資課程上推介同學在珠海置業。」

經手售出逾百伙 買家多賺錢

另外,李海文早於2011年起開始與1% Anthony合作,在本港教授投資課程,由最初教投資本港工商鋪,至2014年帶團去珠海買樓;本港連同澳門投資班的學生,加上其他途徑,至今他經手出售的珠海新盤逾100伙,他指過程中他可賺取銷售佣金,他在珠海置業的學生可坐享物業升值潛力,「2014年珠海市中心香洲區新盤樓價為每方米8000至1.2萬元人民幣,市中心優質地段樓價為1.7萬元人民幣,經過5年的快速升值,市中心二手樓價現已翻一番至3萬多元人民幣」。

李海文本身亦在2014年以百多萬元人民幣買入珠海市中心香洲區格力廣場70多平方米住宅單位,當時每方米售1.7萬元人民幣,現已升值至3萬多元人民幣,對於這項成功投資他甚感自豪,「當年我以每方米1.7萬元人民幣買入格力廣場住宅單位時,身邊的朋友都說我買貴貨,但該項目至今已升值近倍,主要因為它地理位置優越,位於當地主幹道九洲大道中附近,5分鐘可到拱北,15分鐘可到九洲港,而且發展商具備實力,樓宇建築質素佳,外牆設計時尚,加上物業管理到位,這些有利因素都提升該樓盤的價值」。

珠海樓價5年倍升 料升勢未完

除珠海市中心香洲區的樓盤外,李海文亦有代理斗門區樓盤在港澳銷售,實行「百貨應百客」,他解釋:「雖然香洲區的住宅最有投資價值,但當時好多港人接受唔到珠海樓也要賣每平方米萬多元人民幣,於是選擇在斗門區置業,這些樓盤同樣鄰近主幹道,當時售價為每方米8000多元人民幣,至今亦錄得可觀升幅。」

李海文表示,自己對珠海房地產市場頗熟悉,在當地亦有一定知名度,近年更獲在長三角起家的內房企業旭輝(0884)委任為深圳事業部大灣區及粵西地區顧問,「旭輝是有實力的內房企業,與宏安地產(1243)合作發展的本港油塘新盤曦臺在2019年初也熱賣,能夠獲旭輝委任為顧問,也算是一種認可」。

所謂平靚正新盤 或藏爛尾陷阱

在珠海房地產市場打滾多年的李海文於2017年曾在當地開設地產代理公司,但獨資經營一年多後,於2019年決定與珠海最大的地產代理公司正順合作,負責香港業務。他形容,自己的強項是「接地氣、沾露珠」,是一個真正了解大灣區的香港人,正順地產代理則具備珠海龐大的分行及代理網絡,「目前大灣區的9個內地城市均在發展,但是否全部物業有投資價值呢?當然不是!你要看看當地有多少新增人口進駐、營商環境如何、個別地區有否學校及醫院等優質生活配套,不要盲目去買,我們對這些情况比較了解,若港人有興趣投資大灣區物業,歡迎隨時與我們交流;若港人早已買入大灣區物業,但暫時租不出,也可委託我們代勞」。

至於港人現時在大灣區置業有何地方需要注意呢?李海文表示,目前他仍然最看好珠海市中心住宅的升值潛力,並教路在區內買樓最重要是切記便宜莫貪,避免跌入爛尾樓陷阱,「很多香港人買大灣區樓都要求平靚正,但我坦白告訴你,假如真的有平靚正的樓盤,應該早已被當地人搶購了;(若有代理對你說有平靚正樓盤的話)他不是欺騙你,你應該偷笑,過去有很多這些新盤都是爛尾收場」。

租金回報偏低 着眼升值潛力

李海文強調正順地產代理(香港)的經營方針實際,代理銷售的新盤不會提供不切實際的租金回報保證,該行希望致力做到兩點,包括若屬樓花新盤,會做足盡職審查,把樓盤爛尾的風險減至最低,以及幫助業主以市價租出物業。不過,他亦提醒港人須接受目前大灣區大部分住宅租金偏低的現實,投資着眼於長線升值,「租金低是一定的,例如中山千呎住宅單位每月租金只有2000多元人民幣,投資這些城市只能講升值潛力,例如上世紀90年代的深圳千呎住宅月租也只是2000多元人民幣,你要着眼於將來發展」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]