彭博孔令儀:內地收緊貸款 反利優質內房

文章日期:2019年11月7日

【明報專訊】雖然港股今年以來升幅僅約一成,惟多隻內房股股價表現強勁,華潤置地(1109)上月中股價破頂後隨即集資67.2億元,本周則由龍湖(0960)及世茂房地產(0813)接力創歷史新高。彭博行業研究亞太區房地產行業分析師孔令儀接受專訪時分析,近月內銀收緊對整體內房的貸款,反而有利財力雄厚而槓桿較低的內房企業藉併購同業等方式「執平貨」;因此,按孔的分析,投資者可留意相關內房的股票升值潛力。

孔令儀指出,內房股今年以來普遍表現不錯,原因之一是它們不單在剛過去的「金九銀十」傳統銷售旺季報捷,而且在首10個月累積合約銷售金額亦頗理想,例如世茂期內賣樓收入便按年勁升45%,遠超全年增長約20%的銷售目標,屬該行所統計的內房中表現最佳(見圖)。

中共中央政治局會議在今年4月強調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的」定位,7月除重申「房住不炒」外,又提出了「房地產長效管理機制」,並首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,上月底閉幕的四中全會又提到要「確保人民安居樂業」、「住有所居」,近月中央對房地產的調控政策持續,未有明顯放寬迹象。

內地居民負債率高 恐影響金融穩定

孔令儀分析,經過2016年起人行大幅放寬銀根流入房地產市場以來,過去3年內地地產相關貸款佔整體銀行新增貸款的比率,已由2015年的31%大幅攀升至2016年的45%,在前年及去年該比率亦維持在約四成的高水平;她續說,另一關鍵數據是內地居民負債佔GDP的比率,由2008年的18%急升至去年的53%,而人行已表明該比例若超過35%將影響中長期經濟增長、若超過65%會影響金融穩定,故此中央在可見將來的政策方向是防止樓市過熱,避免居民負債率進一步上升。

由於面對上述重大潛在宏觀風險,孔令儀指出,人行近月多次強調要加強監管高槓桿內房,而內銀亦已收緊房地產貸款,當中不止收緊對內房的企業融資,亦更嚴格審批個人按揭貸款的申請。

該新國策對內房股的影響是,若個別內房槓桿過高,相當部分貸款需要在短期償還,而且未能取得新貸來冚舊債的話,在目前市况不算理想的情况下,唯有將樓盤減價促銷,「或者可以說是以價換量,它們寧願犧牲毛利率,也要提高現金回款,紓緩現金流的壓力」。

作為比較,孔令儀指出,近月內銀收緊對整體內房的貸款,對槓桿率低及具備境外融資能力的內房反而有利,因為它們可在境外配股集資或低息發債,完成重大融資後,在目前內地土地拍賣市場價格回落,而且有不少同業退出市場低價出售項目的情况下,它們可以相宜價格大舉增持土儲,有利日後的銷售能力及盈利表現。

當中,向來資產負債表穩健的世茂近月便積極向流動性緊張的內房同業「執平貨」收購土地,屬受惠內房新國策的表表者,故該股股價今年以來亦升逾三成、屬表現最佳內房之一。

龍湖低息發債 潤地高位配股

除世茂外,孔令儀認為,目前潤地、龍湖、萬科(2202)及中海外(0688)均具備上述優勢。當中龍湖是少數獲國際信貸評級機構(標準普爾、惠譽)給予投資級別(BBB)的民企內房,故此集團於9月發行10年期的8.5億美元優先票據息率低至3.95厘;至於潤地股價上月17日創歷史新高37.5元後不久即宣布配股,於本月1日完成,以每股33.61元配售2億股,相當於已擴大的發行股本約2.8%,集資淨額67.2億元。

孔令儀分析,與大部分內房主要依靠住宅銷售不同,潤地及龍湖在發展住宅的同時,亦建立商場收租物業組合,而這些商住地呎價比純住宅地低,關鍵是潤地及龍湖同樣擁有優秀的商場管理能力,讓住宅小區的住戶成為顧客群支持商場租金收入增長。市場對龍頭內房「住宅+商場」的經營模式相當受落,龍湖股價本周已破頂,而潤地股價雖然在上月下旬曾因配股消息短暫下跌,但近月已隨大市回升,昨日收報35.1元,在配股價(33.61元)及歷史高位(37.5元)的中間區間。

分拆物管投資物業 可成股價催化劑

向前望的話,孔令儀估計,潤地可能會分拆物業管理或投資物業業務,而世茂亦有機會分拆物業管理或酒店業務,均屬潛在股價催化劑。

孔令儀總結說,雖然近月中央對房地產市場的調控措施持續,但此舉主要遏抑投資需求,由於內地居民在一二線城市置業的剛性需求仍然強勁,加上內房行業集中度有所提升,優質內房股今年首10個月銷情理想的趨勢可望持續,後市仍然值得看好。

明報記者 葉創成

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