星展王丹:防人幣破七 對內房審慎

文章日期:2019年6月6日

【明報專訊】人民幣走勢近來漸成貿易戰况的指標,星展銀行(香港)研究部中國地產組主管王丹表示,假如中美本月未能就貿易談判達成和解協議,中央有可能將人民幣貶值至跌穿七算水平,以確保內地出口企業在美國加徵25%關稅的情况下仍能繼續生存,這樣的話,持有大量美元債的內房料首當其衝,故即使目前內房整體估值低至4倍左右的預測市盈率,她仍對該板塊審慎,相對看好中國海外(0688)、華潤置地(1109)及龍湖集團(0960)等全國佈局及美元債比例偏低的龍頭內房股。

根據星展數據,目前本港上市的整體內房平均預測市盈率僅4倍多,與4月高峰期的6倍比較,已回落接近三分之一,市場現時到底有何憂慮導致該板塊大平賣呢?王丹本周二接受訪問時就此詳細分析。

王丹透露,近日她曾到訪珠海、中山、江門、佛山及廣州等5個大灣區城市拜訪當地房地產及出口企業,實地了解貿易戰所帶來的影響。她表示,國務院的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》(下稱《綱要》)於2月出籠,該國策的核心是希望香港與澳門2個特區與廣東省9個城市逐步融合,因此近月多個大灣區城市已放寬港人在當地置業的「限購令」,港人除了可繼續在深圳購買一套住宅外,目前在中山及珠海亦可這樣做,估計廣州及佛山政府也正考慮跟隨。

借港金融優勢 大灣區擬變中國矽谷

《綱要》提到,大灣區的發展基礎之一是創新要素集聚,粵港澳三地科技研發、轉化能力突出,擁有一批在全國乃至全球具有重要影響力的高校、科研院所、高新技術企業和國家大科學工程,創新要素吸引力強,具備建設國際科技創新中心的良好基礎。有分析認為,美國矽谷過去數十年能夠孕育出無數科技巨擎,當地私募股權基金(Private equity fund)所帶來的充裕資金,以及由此衍生的生態系統及企業文化十分重要。

王丹分析,大灣區要成為中國矽谷,可以借力本港的獨特優勢,這是其他內地區域所難以比擬的,「科技創新需要在一個開放的環境下進行,而且要有很好的金融配套支持,當中私募股權基金的參與尤其重要,也涉及律師及會計師等專業人士,香港正好具備這些軟實力,現在要做的是拆牆鬆綁,讓資金更順暢去區內城市尋找適合的項目,而中央亦可能把全國的創新力量集中在大灣區,將來會有很多投資機會,故此大灣區的中長線前景值得看好」。

出口佔比高 貿戰對大灣區衝擊大

雖然大灣區具備上述發展成為中國矽谷的美好願景,但料需要數十年發展時間,而美國的矽谷亦非一日建成。而在《綱要》出台不足3個月,美國上月10日已將貿易戰升級,向中國2000億美元產品加徵25%關稅,王丹引述該行經濟學家的數據指出,由於出口佔大灣區的9個內地城市GDP比例高達四成,其中對美國出口佔比亦達11%,故加徵關稅對當地經濟帶來的短期衝擊不容忽視,「被加徵關稅至25%後,很多大灣區出口企業接新訂單不單沒有利潤,而且更要蝕錢,等於說『做事反而要賠錢,不做事就不虧錢』......我是次拜訪的企業老闆均對此問題十分緊張和非常擔心」。

王丹表示,目前不少大灣區工廠老闆就貿易戰持觀望態度,最理想是能夠把產品由出口轉內銷,若無法這樣做的話,即使因為新訂單減少須要求員工放假,他們暫時亦無意關閉廠房,希望中美兩國短期能夠重啟貿易談判達成和解協議,「現在內地工廠老闆還在想辦法、找出路的階段,還沒有到判死刑要關廠的地步」。

人幣貶值助出口企業續生存

市場普遍期望國家主席習近平及美國總統特朗普本月底在日本大阪舉行的20國集團(G20)峰會會面,像去年11月在阿根廷G20峰會時一樣促使兩國就貿易談判重啟綠燈,故王丹認為,人民幣匯價此前跌穿七算水平的機會不大,但她強調,投資者要留意一旦是次中美元首會面未能破冰,人民幣可能大幅貶值的風險。

「人民幣本月內不會跌穿七算,因為中國還要與美國談判,不希望被美國指控操控匯率;但是假如中美本月底真的談不來、美國繼續向中國產品加徵25%關稅的話,中國要保護出口企業利潤,令出口企業能夠生存,人民幣貶值是可能會發生的事情。沒有人知道中國政府最終會怎樣決定,但人民幣貶值是其中一個選擇,因為人民幣貶值後內地出口的產品價格還是很有競爭力的,出口企業可以把產品賣出去,繼續賺一些錢,便不需要把廠房關閉或搬到其他地方」。

貶至八算效果不大

王丹分析,假如中央真的決定以人民幣貶值作為手段來應對貿易戰,貶值幅度料不會低,「假如貶值到八算(即每1美元兌8元人民幣,以人民幣在岸價昨日收報6.9069計,即貶值13.7%)的話,起不了怎麼效果,但貶值太多也會帶來其他副作用,不同貶值的幅度會帶來不同結果,之前沒有試過,沒有人知道市場怎樣反應,所以最好是中美政府談判有成果不需要人民幣貶值」。

由於本港上市的內房股以港元報價,而其主要資產包括正在興建或已落成物業則以人民幣計價,故此若人民幣一旦大幅貶值,其股價自然會因此調整;而且從2015年8月11日人民幣匯改後短期迅速貶值一成為內地及本港股市帶來龐大沽壓可見,市場往往將人幣貶值與內地經濟轉弱聯想在一起,假若下半年人民幣真的重啟貶值之路,內房股股價亦難免進一步調整。

美元債重內房 不宜沾手

在人民幣貶值陰霾下,王丹認為,目前投資者宜避開美元債務過高的內房股,因為當人民幣一旦大幅貶值,有關美元債務折算為人民幣後將顯著增加。另外,今年以來不少備受市場追捧的內房股均有發行美元債(見表),目前有關股份的投資風險因此也較高;作為比較,她現時相對看好負債較低、美元債佔比偏低及業務遍及全國的龍頭內房股如中國海外(0688)、華潤置地(1109)及龍湖(0960)

王丹總結說,在去年10月底恒指跌穿25,000點時,本港上市的整體內房平均預測市盈率曾跌至3.5倍,而目前有關市盈率達4倍多,以此推算仍有一成多的下跌空間,「雖然內房股現時估值不是很貴,但仍未跌至最低位,所以一定要審慎選股,首先要避開受貿易戰的直接衝擊的股份,然後是做好兩手準備,既要提防最壞的情况出現,但也要繼續持貨以受惠可能出現的市况好轉,所以最好還是選防守力強的龍頭股」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]