百億舖王黎永滔:再升有限可勁跌 港樓不值博

文章日期:2019年5月16日

【明報專訊】近日不論一二手樓市均價量齊升,樓價直撲去年8月歷史高位,不少人已深信港樓「有買貴、無買錯」,但有「百億舖王」之稱的資深物業投資者黎永滔卻有不同看法。他預測,美國經濟在未來5年繼續向好,除了令總統特朗普有籌碼繼續藉貿易戰向中國施壓外,估計明年第四季總統大選後,聯儲局會再次加息,港息亦會跟隨上揚,拖累樓價掉頭下跌,甚至認為下跌空間達30%至40%。

上期本欄專訪安泓投資研究總監馬偉信,他指聯儲局貨幣政策或轉向鷹派,可能促使資金從本港流走,再次令樓價調整,故他對港樓謹慎,指領展(0823)及冠君(2778)等房託更有投資價值;結果過去一星期新盤銷情已略為減慢,而領展及冠君股價分別上升1.3%(曾創新高)及僅跌1.9%。

高手所見略同,有「百億舖王」之稱的黎永滔近日接受專訪,同樣對香港熾熱的樓市提出警告,認為擬置業者目前不應低估中美貿易戰的風險,「在去年底我已預測中美貿易戰不會這樣容易搞掂,原因是中美是次不單屬經濟角力,而且亦已上升到政治層面,美國唯一目的便是打壓我們中國,你看華為被封殺就知道,這是一項政治任務,不止有經濟層面的考慮,也有政治目的」。

料美經濟中長期俏 特朗普續向華施壓

黎永滔分析,美國上季經濟按年增長3.2%,而且上月失業率跌至3.6%近50年低位,可見美國經濟基調向好,是次經濟擴張周期料可再持續至少5年,故美國總統特朗普在未來一段時間料會繼續向中國施壓,中長期為本港股市及樓市帶來挑戰。

特朗普前周日宣布向2000億美元中國產品加徵關稅至25%後,恒指過去一個多星期已從高位回落近2000點,港股對中美貿易戰升溫的潛在影響已有所反映,惟近日樓市氣氛仍然熾熱;黎永滔提出另一個擬置業者不可忽視的變數——息口走勢,「2008年金融海嘯後本港樓價大漲小回屢創新高,很大原因是港息維持在低位,資金無出路,小部分轉投股市,大部分投資物業,令樓價易升難跌;但日後一旦息口上升,樓價便會下跌」。

明年總統大選後 聯儲局料再加息

黎永滔認為,港息低企只屬暫時現象,當聯儲局在明年第四季總統大選後會再次加息,港息始終要跟隨向上,「雖然近月特朗普多次要求聯儲局減息,但我相信他只是給壓力該央行繼續維持低息環境,為他競選連任取得籌碼而已。按常理來說,經濟向好便會產生通脹,息口便會向上,美國也不能扭轉此經濟定律,故我估計明年第四季總統大選後,聯儲局便會再次加息」。

值得注意的是,渣打及富邦昨日分別宣布提高港元及美元定期存款利率,而經富邦由港元兌換為美元後,1個月及3個月10萬元或以上美元定存息率分別為3.73厘及3.45厘,可見港美息口的確再次有趨升壓力。

黎永滔認為,投資者可以參考美國在上世紀90年代加息周期對本港樓價的影響。記者翻查彭博數據,美國聯邦基金利率在1994年2月至1995年7月期間由3厘加至6厘,期內樓價先升後跌,由高位回落近三成;聯儲局在1999年6月再次啟動加息周期,聯儲基金利率由4.75厘攀升至6.5厘,樓價至2000年12月加息周期結束前亦下跌逾兩成。

黎永滔強調,目前市場風高浪急,會以保守態度應對,不會太進取,「現時住宅樓價無疑處於高位,我不是說樓價不可以再升,而是上升空間不大,下跌空間卻好大,對嗎?你會否為了這麼小的上升空間仍去博呢?我便不會了,始終我們已持有不少物業。退一步來說,就算你無貨在手亦不一定要急於入市,因為你目前這個時間去博,是在高位去攞少少利潤,即使日後高位沽貨可能賺8%至10%,但下跌空間卻高達30%至40%,入市與否你要自己取捨……凡事都會物極必反,沒有任何資產價格可以永遠上升,樓價亦始終會下跌,問題是到底是1年後、2年後或3年後開始跌浪而已」。

投資物業首重時機 其次地點

既然目前並非買樓的好時機,黎永滔認為普通市民即使現有自住需要,若沒有「第二注錢」可在低位溝貨,應該暫時租樓住,不一定要買樓,「假如你有1000萬元流動資產,目前拿500萬元去買樓,我覺得沒問題,因為即使樓價日後下跌三至四成,你可在低位買多一兩個單位拉勻成本價。但如果你只有500萬元身家,一擲落去買樓便無晒,我建議你不要心急買樓,來日方長,因為在高位瞓身買樓後可能令你一世人也不舒服,在1997年有些人高位買灝景灣後便患上抑鬱症衰足10年」。

黎永滔總結說,雖然本港樓價長期睇升,但期間的波動亦不容忽視,如何把握升跌周期作適當部署十分重要。例如是次記者在黎永滔的灣仔辦公室做訪問,該地皮原先由廣州市經濟開發區在1996年以1.9億元買入,經歷金融風暴及SARS後蝕讓,由黎永滔在2004年以2800萬元接手,再斥資6500萬元重建為酒店及寫字樓,目前該項目估值達11億元,他由此分享投資物業置勝之道,「我經常也說,投資物業最重要時把握時機(Timing),之後便是地點(Location),你看我們這裏的地點多好,全海景」。

上月3.5億買赤柱住宅 擬重建獨立屋

雖然黎永滔在是次專訪中表示對本港樓市審慎,但他在上月卻斥3.5億元向立法會議員林健鋒購入赤柱大潭道10A至10C號住宅項目連地皮。黎永滔解釋,內地頂級富豪湧港置業屬大勢所趨,故本港獨立屋嚴重供不應求,上述物業現由3個複式單位組成,他擬斥資1億元重建為一幢獨立屋再出售,估計仍然有利可圖。

明報記者 葉創成

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