6年前投資美國樓市倍賺 鍾維傑:可留意星洲巴西物業

文章日期:2019年4月11日

【明報專訊】從2013年開始投資美國樓市至今個別項目升值一倍的卓凌策略有限公司董事鍾維傑,近日在地產代理監管局講座上分享海外置業成功之道。他指出,港人購買海外物業,首要考慮當地的前景及升值潛力外,也要留意匯價及稅率等影響回報的因素,並且可運用統計數據尋找最值得投資的地區,目前他看好在低谷中開始回升的新加坡及巴西樓市。

近年愈來愈多港人投資海外樓市,部分資深投資者亦取得可觀回報,例如鍾維傑於2013年已開始透過私募基金投資美國物業,個別項目已升值一倍,成功亦非偶然,是源於他背後有一套嚴謹的分析方法及行動綱領。

鍾維傑透露,在決定投資哪一個國家前,可先考慮當地樓市處於升跌周期的哪一個階段,他引述惠譽報告指,可簡單將全球不同國家的樓市分為價格下跌、見底、升勢加快及升幅放緩4個階段,當中,他比較喜歡投資處於第二階段樓市見底尾聲,以及第三階段升勢加快初期的地方,目前新加坡和巴西正處於這兩個時期(圖1)。

投資海外物業避三高三低

在選定目標國家後,鍾維傑認為可用回歸分析法(Regression Analysis)統計當地不同城市的物業在某時期的價格回報及波幅,從而找到值得投資或迴避的城市;例如他幫助本港稅局出版電子書籍,統計在1997年2月至2015年12月期間,美國全國及紐約、洛杉磯、芝加哥、華盛頓、拉斯維加斯等12個城市的3房住宅價格表現,找出各城市樓價回報與波幅的關係——高波幅、高回報,惟拉斯維加斯卻明顯呈現高波幅、低回報的關係,投資值博率明顯較低(圖2),果然當地樓價近年一直跑輸大市。

鍾維傑認為,上述數據對制訂海外樓市的投資策略十分重要,因為投資要避免「三高」,即不應該在「樓價高、波幅大時借好多錢去投資」,但他亦不贊成「三低」,即在樓價低及波幅低的情况下,仍然不去借錢投資,因為這樣會「無肉食」。他強調,若確定某樓市處於低位、回升在即,不應該太保守,可提高借貸比率投資。

擁專業後勤 包括代理會計師物管

選定擬投資的國家及地區後,鍾維傑認為,投資者應該物色在當地買賣物業所需要的「後勤」專業團隊,包括地產代理 、律師(地產業權和買賣租賃) 、會計師(當地稅務)、物業管理及銀行(借貸)。

他分享本身實戰經驗,指物業代理及物業管理最好是同一間公司,才可令租金回報較有保證,「你購買海外物業後放租,假如租不出去,代理會指物業管理公司沒有執靚間屋,物業管理公司則批評代理放租不力,你也不知誰對誰錯,若由同一公司負責,你便較容易問責」;他又說,某些城市物業投資回報看來不錯,但扣除稅項後回報卻可能大跌,故此投資前一定要物色當地會計師或稅務專家,他當年投資美國樓市亦有這樣做。

鍾維傑強調,投資海外物業的原則是「先諮詢、後投資」,而「與香港地產價格比較,全世界樓市都便宜,但不代表值得投資」,若草率行事很可能跌入陷阱。他舉例說,假如購買尚未落成的新盤樓花,該樓盤有可能爛尾,故買家支付訂金前要問清楚自己有何保障,例如可以Google等互聯網工具搜尋該一手樓發展商的背景;他的親身經驗是購入某英國學生宿舍樓花前,了解到該發展商曾從事當地大型工程,並且其行政總裁是從某大型百貨公司挖角過去,故他因此投下信心一票,結果亦順利交樓。

二手轉售需發展商同意 不利業主

另外,鍾維傑教路,擬購買海外物業者一定要細閱買賣合約條文,例如部分發展商要求買家日後出售物業前,須先取得發展商的同意,避免與其未賣清的貨尾競爭,此條款限期若僅2至3年屬可接受,但若屬永久條款便對買家相當不利,「即是發展商若仍持有一個未售貨尾,你也可能不可以在二手市場放售樓盤,這是相當大的限制」。

鍾維傑總結,雖然上述投資過程比較複雜,但值得每位海外物業置業者參考,並且勸喻資金不足者不要隨便上車買海外物業,「投資一定要看交易金額,若投資額太低,潛在利潤亦有限,可能扣除律師、會計師及其他中介費用後,利潤已所餘無幾」。

明報記者 葉創成

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