施永青籲資助房屋撤資產限制 置業主導利社會穩定

文章日期:2019年2月14日

【明報專訊】豬年伊始,兩大代理行老闆對新一年樓市有何看法?中原集團主席施永青認為,從發展商近月減價銷售新盤銷情理想可見,市場實際需求強勁,料樓價已覓得初步支持,而他覺得不論住屋或醫療,都是政府應該予市民享有的權利,故建議港府參考新加坡的組屋政策,「給每個香港人一生中一個機會向政府購買資助房屋」;他建議增加居屋及首置上車盤的供應,並且免除首次置業港人申請這些資助房屋的資產限額。美聯副主席黃靜怡則認為,樓價有序調整屬健康現象,惟香港基調良好,擁有穩健的貨幣制度,兼備國際都市地位,及在大灣區發展中扮演重要角色,因此長遠利好樓市發展。

施永青早前接受訪問時透露,他近月把私人投資組合「施房倉」的物業佔比由35%下調至30%,原因是他預測本港樓價將出現調整。他分析,港府去年6月已改變房屋政策,將資助房屋(包括綠置居、居屋及首置上車盤)的定價與私樓價格脫鈎,改為參考申請者的負擔能力,這樣令資助房屋與私樓的競爭更白熱化,結果是私樓價格受壓。

運房局去年12月公布《長遠房屋策略》的年度報告,宣布將未來10年住宅供應目標由46萬減少至45萬伙,並且將公私營房屋比例由六四比調整至七三比,換言之,期內每年平均私樓供應將減少至14,000伙以下,外界普遍認為私樓供應減少將利好樓價,但施永青卻不認同。他解釋,雖然綠置居及居屋被歸類為公營房屋,但與公屋業權屬政府、租戶隨着收入及資產上升可被加租或迫遷不同,綠置居及居屋業主是向政府買入有關物業的業權,即使他們將來收入及資產上升也不會被加租或逼遷,故綠置居及居屋屬私樓的替代品及競爭者,前兩者供應增加及售價較低,料會為私樓帶來沽壓。

倡未來供應分為公屋資助房屋私樓

施永青指出,過去一段時間公營房屋被稱為「公營」,原因相信是其透過政府經營及銷售,但根據他上述分析,這些房屋業權誰屬才屬關鍵,故他認為,港府目前將公屋、綠置居及居屋同納入公營房屋的範疇並不恰當,「這樣好像將兩樣不同的東西撈埋一齊」。他建議,運房局日後公布未來住宅供應時,可不再分為公營房屋及私營房屋兩大類別,而是分為公屋、資助房屋(綠置居、居屋及首置盤)及私樓三大類別。

雖然港府增加資助房屋的供應,會令私樓樓價出現調整,施永青強調,他贊成以置業為主導的房屋政策,認為這樣才有利社會穩定,他建議港府應該參考新加坡的組屋政策,「給每個香港人一生中一個機會向政府購入資助房屋」。

星洲組屋冀讓人民有資產扎根

翻查資料,新加坡在1959年6月從英國取得自治權,成立新加坡自治邦,當時當地住宅曾嚴重短缺,為了解決此問題,已故的新加坡國父李光耀領導人民行動黨在1960年成立建屋發展局,目標是每年提供1萬個組屋單位。

由於新加坡在此前30年僅興建2萬個住宅單位,故當時外界對李光耀能否達成此雄心勃勃的目標普遍存疑,但他成功以強勁的執行力年復一年完成建屋目標,為新加坡日後的發展奠定堅實基礎。

李光耀曾就此表示,建設房子不止是提供廉宜的住屋給人民,其社會目的也同樣重要:「除非人民扎根,除非他們擁有要保衛的東西……如果你要他們保衛老闆的大宅門,而他們卻住在碼頭,這是不可行的。因此,我們一開始就決定人人都有個家,每個家庭都有他們要保衛的東西,這個房子必須是他們擁有的,雖然他們要就此分期付款20年、25年甚至30年,但這些房子會成為他們最珍貴的資產」。

有錢人可睇公立醫院 也應可買首置盤

在組屋政策出台近60年的今日,新加坡永久居民仍可與伴侶或家人聯名申請組屋,當局在審批時會考慮其購房能力,但不設資產限額。施永青認為,參考新加坡的做法,港府日後出售居屋及首置上車盤時,也不應再像現時一樣對首次置業本港永久居民設有資產限額(見表),「這便等於目前每個香港人都有權去公立醫院睇醫生,窮人可以去,有錢人也可以去;若有錢人不想排隊輪候時間過長,他可以轉去私家醫院。不論住屋或醫療,都是政府應該予市民享有的權利」。

雖然首置盤若不設申請者資產限額,或會進一步搶走私樓客源,但施永青認為,港府可同時將首置盤的上限面積縮細至400方呎,「首置盤其實不完全是新事物,只是以前叫夾屋(夾心階層住屋計劃),目前叫首置盤而已。我覺得首置盤的面積不需要太大,最大400方呎便可以,想住大些就自己買私樓。假如真的是有錢人,也不會吼400方呎的首置盤,只會買面積較大的私樓」。上月截止認購的首個首置盤煥然懿居450個單位,面積介乎261至507方呎。

新盤減價一成半 應可去貨

至於樓價會下跌多少呢?施永青指出,最終要視乎中美貿易戰如何發展,而從信置(0083)上季劈價兩成求售觀塘新盤凱匯銷情理想可見,一手市場現已覓得支持位,料發展商本季「大概(較高位)減價一成半也可以去貨」;二手樓價方面,他相信從歷史高位下跌10%至15%亦會有初步支持。

明報記者 葉創成

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