資深物業投資者張翹楚:大嶼填海僅需5年 應盡快落實

文章日期:2019年1月31日

【明報專訊】農曆新年前二手樓市轉旺,中原地產統計十大屋苑上周末錄得18宗成交,不單較前周末增加7宗或63.6%,而且屬去年4月以來新高。資深物業投資者及測量師張翹楚分析,本港住宅持續供不應求,料租金堅挺可支持樓價向上,預測樓價今年全年可升3%至5%。他認為,港府應該盡快增加土地供應,而填海屬有效的造地方法,因為其造地成本較低,其實工程亦僅需時5年,建議港府應該盡快拍板「明日大嶼」計劃,並開展相關的規劃及環評工作。

談到張翹楚,一般人會想到他是資深測量師,曾任職高力國際亞洲區估值及諮詢服務副常務董事多年,期內不少房策建議亦獲港府認同採納;例如他去年7月曾教路,港府應將未來10年公私營房屋比例由六四比調整至七三比,結果運房局在去年底亦採納建議。

張翹楚近月已離開高力這家總部位於加拿大的國際房地產服務公司,轉投本地企業從事地產及證券業務,本周二他接受訪問,暢談個人地產投資心得、預測今年樓價走勢及提供房屋政策建議。

籲正視樓價高 大幅增供應

近日本港樓市的熱門話題是,根據Demographia統計,截至去年9月底止,本港樓價對收入比率達20.9倍,即港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付一個普通住宅樓價,屬全球最難負擔。張翹楚指出,本港樓價已高至拋離大多數港人購買力是不爭的事實,他認為如果目前仍有人建議年輕人「努力些工作便買得起樓」,可能會被視為「離地」及「講風涼話」,目前社會各界應該正視樓價高的問題,籲港府調整房屋政策及大幅增加供應。

在測量界有逾20年經驗的張翹楚回憶道,他早年買入荃灣細單位後,2005年再以300多萬元買入畢架山花園千呎單位,當時建呎僅3000多元,約等於人工的十分之一,即他一個月工資可買10呎,100個月(約8年)工資便可供滿該九龍塘物業。根據地產代理數據,目前畢架山花園建呎約1.1萬元,較張翹楚14年前的買入價高逾2倍。他認為,在可見將來,畢架山花園跌回他的買入價機會微乎其微,這是須正視的現實,例如他父親在1970年代以5萬元買入美孚新邨單位,他也沒有等樓價跌回該低位便入市買樓。

中美貿戰可和解 料今年樓價升3%

本港樓價於去年第三季見頂回落,原因是中美兩國開始互徵關稅,而中美貿易戰為投資市場帶來不明朗因素。張翹楚認為,中美不止打貿易戰,也打科技戰,關鍵是美國不想國力、尤其是科技實力被中國追上,故是次以貿易戰作把柄對付中國,但從近日蘋果公司、Caterpillar及Nvidia等多間美國上市公司發盈警可見,中國市場對美國企業相當重要,「例如中國網民減少打機及開採比特幣,Nvidia上季盈利隨即大跌」。故他估計,即使中美對峙可能長達數十年,但期間也會「打打停停」,包括是次料短期就貿易戰停火達成協議。

張翹楚估計,隨着中美貿易戰和解在望,利好本港樓市氣氛,故他相信樓價在今年餘下時間可掉頭回升,全年上升3%至5%,「今年本港實質通脹約3%,若樓價今年升幅小於3%便跑輸通脹,我覺得情况不會這樣差」。

有需要有能力可上車 吼新界二手樓

因此,張翹楚認為,年輕人若有需要組織家庭置業,並且具備負擔能力,可把握近月樓價調整的機會,買入新界新市鎮一房或兩房二手樓,但也不應沾手劏房新盤,「目前天水圍嘉湖山莊呎價已回落至約1萬元,即500方呎的兩房單位售價約500萬元,假如年輕人有自住需要又有能力,我覺得是可以考慮的,因為結婚有家庭將來便可能會有小朋友,需要一房及兩房單位才夠住,這肯定比購買不足200方呎的劏房新盤好」。

記者計算,以上述購買500萬元單位為例,繳付樓價兩成首期涉100萬元,再向銀行借400萬元按揭貸款,還款期30年,按揭利率2.375厘,每月供款額為15,546元,相信部分年輕家庭仍可勉強負擔。不過,根據港府的《香港 2030+:跨越 2030 年的規劃遠景與策略》研究, 本港未來整體土地需求逾4800公頃,惟所有現有、已承諾及已計劃的發展僅可供應約3600公頃,故長遠將缺乏最少1200公頃土地。而土地供應專責小組認為,考慮到現行的土地供應項目存在相當大的不確定性,加上計及市民希望「住鬆一點、住大一點」的訴求,小組預計實際土地短缺數字應遠高於1200公頃。張翹楚認同土地小組的觀點,指本港住宅土地供應嚴重不足,而只要供不應求的基本面不變,樓價近月輕微調整後,中長線走勢仍然向上。

港樓全球最貴 填海造地最有效

因此,張翹楚認為,港府應該大幅增加土地供應,而填海是最有效的造地方法。事實上,特首林鄭月娥去年10月便在施政報告提出「明日大嶼」計劃,建議在大嶼山填海興建1700公頃的人工島,目標可住110萬人,成本初步預算達5000億元。

張翹楚透露,他曾就填海問題深入研究,亦與本港及外國相關機構了解其運作情况,指港人需要認清楚一些關於填海的事實。他分析,本港是全球樓價最貴的城市,而填海是成本最低及最有效率的造地方法,故若有人認為政府斥巨資填海是「倒錢落海」,屬很不合理的說法。

菲律賓填海407公頃 兩年半竣工

至於填海造地的工程到底需時多久?張翹楚引述菲律賓首都馬尼拉核心區現正進行的填海工程為例,指該用作興建「新馬尼拉灣國際社區」的407公頃土地料可在兩年半內完工,指即使本港的「明日大嶼」填海面積較大,而且屬深水港,填海工程料僅需時4至5年。他指出,不止菲律賓,近年東南亞多個國家亦積極填海,故填海所需要的原材料海砂現正供不應求,建議是次港府推進「明日大嶼」計劃時,須留意如何以合理價錢買入大量海砂。

發展局局長黃偉綸曾表示,「明日大嶼」計劃要攤分15至20年期進行,與張翹楚上述所說的填海工程僅需4至5年差距很大。張翹楚解釋,在填海工程開始前,相信港府要進行詳細規劃及環保評估,估計這些因素才是「明日大嶼」計劃要長達20年才能完成的原因;既然本港社會主流意見認同填海造地屬當務之刻,能否壓縮規劃及環保等前期工作的時間,是應該研究的課題。

明報記者 葉創成

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