測量師陳昌傑獻策增供應:邊境地換棕地 引條例收農地

文章日期:2019年1月24日

【明報專訊】有調查顯示本港供樓負擔比率高達20.9倍,屬全球最難負擔,各界普遍認為港府應該積極增加土地供應以壓抑樓價升勢,而土地供應專責小組經過公眾諮詢後,早前發表報告指發展新界棕地及農地是最多市民支持的增地選項。今期本欄專訪有逾30年測量界經驗的宏基測量師行董事陳昌傑就此獻計。他認為,港府可在新界邊境偏遠地區覓地,安置原本在棕地上的作業者,騰出棕地發展住宅;另外,他建議港府加快在新界規劃新發展區,如有需要,可以《土地收回條例》向地產商收回農地發展公營房屋。

美國研究機構Demographia於本周一公布一年一度的國際供樓負擔能力報告,又再一次刺中本港「無殼蝸牛」的痛點,以去年第三季數據計算,本港平均樓價達716.9萬元,是香港家庭平均年收入34.3萬元的20.9倍,換言之,港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付樓價,連續9年成為全球樓價最難負擔的城市。

本港樓價近年大漲小回,拋離一般港人的購買力,土地供應不足是主因,社會各界普遍希望港府積極造地,滿足需求平抑樓價。特首林鄭月娥於2017年9月成立的土地供應專責小組,在去年4月至9月諮詢公眾,包括29,000份問卷及3000個隨機抽樣電話調查訪問的量化分析顯示,於18個增地選項中,發展棕地獲得的支持度最高,其次是利用新界私人農地儲備(即公私營合作)。

物流業屬棕地大租戶 難搬至樓宇

土地小組報告提到,就本港而言,棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地,目前用途包括露天儲物、港口後勤(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。現時新界約有1300公頃棕地,大部分由私人持有,港府亦正研究利用多層樓宇容納棕地作業的技術和財務可行性。

陳昌傑在專訪中透露,他有部分客戶是棕地業主或租客,了解棕地作業的實際情况,他相信部分作業須在已平整的土地上操作,難以搬遷至多層樓宇,「近年港人愈來愈喜歡在內地網站購物,負責送貨的物流公司便是棕地的重要租戶,其操作講求效率,貨物從內地運抵本港後集中在棕地上分類,貼好標籤再由貨車分派送至訂貨者。同一塊棕地可能服務不止一間物流公司,即是同一時間有多輛貨車出入,棕地的好處是附近方便泊車,若搬至多層樓宇的話,便很容易塞車」。

因此,陳昌傑建議,港府可在新界邊境多個地點覓地,並且負責平整、通路、通水通電及排水排污,做好配套設施後,再安排目前的棕地作業者搬遷至這些土地,騰出原有棕地作住宅發展用途。他解釋,「以地換地」的最大好處,是現有不少棕地鄰近已發展成熟的新界新市鎮,發展為住宅的可塑性較高;而用作安置棕地作業者的邊境用地,大部分現時為農地,附近生活配套欠奉,難以發展住宅。

陳昌傑續說,要推進上述「以地換地」的方案,首先涉及規劃問題,例如將棕地改劃住宅用途及將農地改劃作工業用途;第二涉及法律問題,因為根據現行《收回土地條例》,行政長官聯同行政會議可決定為公共用途收回土地,當中公共用途包括興建公營房屋、道路、學校及醫院等公用設施,但並不包括收地作工業用途安置原棕地作業者,故他建議港府可就此提出法案修訂《收回土地條例》,為「以地換地」釋放棕地發展潛力。

公私營合作發展 架牀疊屋欠效率

土地小組報告亦指,大部分受訪者支持利用新界私人農地儲備,而現時至未來數年的幾項大型土地發展項目,包括橫洲發展第一期、古洞北/粉嶺北及洪水橋新發展區,政府估計將引用《收回土地條例》收回約500公頃私人土地;惟若私人土地尚未被納入政府的規劃及發展藍圖,為更快更好地釋放那些已整合業權的私人土地,可以考慮公私營合作模式,此舉亦與引用《收回土地條例》並無衝突。至於各界擔心公私營合作模式發展農地帶來潛在官商勾結的問題,小組認為政府需要引入一套公開、公平及透明的機制來評審所有經公開途徑提交的申請。

不過,陳昌傑認為,以公私營合作模式發展農地屬架牀疊屋的政策,並不需要存在,指港府加快在新界規劃新發展區,才是發展農地最有效的方法。他解釋,港府就新界新發展區內公屋、私樓及社區設施等用地作全盤規劃後,可就涉及公共用途的土地以《收回土地條例》向私人發展商收地;若區內某些土地被規劃作私人住宅用途,港府便負責供電供水修橋築路等基建配套,而發展商若擬把農地更改為住宅用途,當然也需要補地價。

按條例收地 發展商不滿賠償可訴訟

根據陳昌傑的分析,港府若加快規劃發展新界新發展區,對在新界持有大量農地的發展商有利也有弊,但最重要是可在中短期內大幅增加土地供應,對本港整體社會有利,「假如發展商目前持有100萬方呎農地,相信他也不會期望悉數可轉換為住宅吧?若日後有部分農地被政府規劃作私樓便可望賺錢,若被規劃作公共用途便可能蝕錢,綜合來說,這應該比繼續讓農地丟空理想吧!退一步來說,港府會就以《收回土地條例》收地的恩恤補償刊登憲報,透明度很高,若發展商覺得不止值這個金額,他可向審裁署打官司,完全有機制去做」。

籲簡化批則程序 增建屋效率

另外,陳昌傑強調,本港住宅短缺問題嚴重,港府除積極開發土地「做麵粉」外,亦應該調整相關政府部門的職能,加快興建樓宇、即「做麵包」的速度。

目前發展商取得土地後擬興建私樓,須經建築師及測量師入則,由屋宇署、規劃署及地政總署等該三大政府部門均審批過關後,才可銷售樓花;陳昌傑指出,目前屋宇署及規劃署一般在兩個月內便會批覆,惟地政總署的審批速度較慢,令整個程序往往長達一年。當中,現時屋宇署及地政總署均會就住宅項目的總建築面積進行審批,屬架牀疊屋,故他建議港府可將有關審批交由屋宇署全權負責,地政總署不再過問,料可大大提高審批效率。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

明報影片