萊坊林浩文:填海效益遠勝其他方法

文章日期:2018年8月9日

【明報專訊】香港團結基金最近公開建議在大嶼山東部大規模填海以提供多達2000公頃土地解決房屋問題,其實不乏業界支持填海乃是未來提供足夠土地的重要方案。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文便認為,在土地供應專責小組下月完成公眾諮詢並提交報告後,特首林鄭月娥應該盡快拍板多管齊下增加土地供應,例如短期可以提高住宅地皮的地積比率,中期要靠發展棕地、農地及其他新界土地,長期則必須在維港以外填海,「一個填海工程可增加數百至數千公頃的土地,容納數以十萬計的居民,這是其他方案比較難做到的,故我認為港府若真正為香港人及下一代着想,應該盡快填海」。

雖然今年以來本港樓價升逾一成,屢創歷史新高,惟林浩文認為,從息口及業主持貨能力等因素分析,與1997年比較,目前樓市不存在泡沫爆破的風險,「第一是息口,1997年按揭息率高達10厘,現時只是2厘多;第二是業主的持貨能力,1997年不少買家是投資者,一個人炒幾層樓、每層樓借九成按揭很普遍,當時樓價轉勢下跌,租金跟隨回落,他們即使『貼埋份糧』也不夠供樓,結果被迫在市場拋售,甚至淪為負資產被銀行收樓後再拍賣出售,加劇樓價跌勢;但現時樓市由用家主導,持有幾套物業的投資者相對不多,而且金管局近年不斷收緊按揭,業主可借按揭成數普遍減少,防守力亦較強,即使樓價跌兩、三成也不會被銀行收樓 」 。

大辯論後有共識 港府應盡早拍板

2008年金融海嘯後,本港樓價累積升幅逾兩倍,林浩文指出,其中一個原因是美國聯儲局為了救市將息口降至零,而在聯繫匯率機制下,本港亦要跟隨維持零息多年,「金融海嘯的源頭在美國,對香港經濟的影響不足一年,跟着很快便復蘇,而擴張周期更延續至今,但期內一直保持低息,自然推高資產價格」。他批評,在上述情况下,港府應該大幅增加住宅供應以遏抑樓價,但過去兩屆特首均沒有成功這樣做,2005年至2016年平均私樓落成量僅12,400伙,遠較1992至2004年的平均數低(見圖),亦遠低於2萬至2.3萬伙的實際需求,自然挾升樓價,「既然住宅嚴重供不應求,只要小部分港人買得起樓,已可大幅推高樓價;但即使這小部分港人可以買樓,普遍亦要愈買愈細」。

不可單靠一個方案 須幾條腿走

林浩文分析,根據運房局的最新數據,本港未來3、4年的私樓供應量達9.3萬伙,勉強可以滿足實際需求,但問題是市場擔心供應在2022年後便會出現斷層,是支持樓價近月破頂的重要因素。他認為,政府若有決心穩定樓價,便需要就如何增加土地供應給社會一個明確的交代。

特首林鄭月娥去年9月成立土地供應專責小組,至今已近一年,該小組將於下月完成公眾諮詢,向港府就增地建議提交報告。林浩文指出,經歷過去幾個月的「土地大辯論」後,市民已就如何增加土地供應明確表態,相信港府亦有壓力盡快拍板,就此推出新政策,而他認為,未來應以不同的短期、中期及長期措施,多管齊下增加土地供應:「我相信目前政府不可只依靠一個方案增加土地供應,要幾條路一齊走。至於短期增加土地供應最有效的方法,便是在交通配套容許的情况下,盡量增加即將出售官地的地積比率,包括放寬有關住宅的高度限制,這當然會對區內居民的生活質素有一定影響,但符合本港社會整體利益。

填海規模大 可容納逾10萬人

「中期措施方面,不論向業界收購棕地、向新界原居民購買『祖堂地』,或與地產商以公私營合作方式發展農地,都值得去做,但上述任何一個方案均涉及政府與賣家反覆磋商,從拍板到提供熟地料需時5至8年,屆時林鄭可能已不是特首,故要確保下屆政府政策有延續性,增加土地供應不應只是一、兩屆政府的事,而是每屆政府的施政重點。」

早前林鄭已公開表態支持填海以增加土地供應,林浩文亦同意這是長線造地最有效的措施,「一個填海工程可增加數百至數千公頃的土地,容納數以十萬計的居民,這是其他方案比例難做到的」。他又說,港府的評估是填海造地需要逾10年,而外國很多經驗3至5年便可成事,而不論怎樣也好,填海還是應該愈早開始愈好,「香港由百多年前的小漁村發展成今日的國際大都會,很多土地也是靠填海得來的,而鄰近的深圳,以至遠在東南亞的新加坡及菲律賓,近年也積極填海造地,但本港期內卻停滯不前。即使填海造地需要逾10年,港府為香港人及下一代都要及早填海,尤其是今天庫房仍有錢去填海,若8至10年後無錢,便想做也做不到了」。

明報記者 葉創成

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