測量師譚秉文:調整發展架構可加快造地

文章日期:2018年3月15日

【明報專訊】林鄭月娥出任特首後,樓價繼續屢創新高,港府如何增加土地供應滿足熾熱的需求,實屬當務之急,譚秉文測量師有限公司董事總經理譚秉文在1980年代曾在地政總署工作,過去20多年則任測量師行老闆,為發展商與港府就更改土地用途提供建議,是這個範疇的專家,他接受訪問時表示,1990年起港府由規劃署主導土地發展後,發展商將「生地變熟地」興建成住宅的時間由2至3年,增加到5至10年,他認為港府若有決心增加土地供應,可考慮調整現行架構,增加土地管理的效率。

譚秉文在訪問一開始便強調,與鑽石、黃金、豪宅及名車不同,投資者隨意炒賣這些奢侈品(luxury item),也不會影響普羅百姓的日常生活,但衣食住行是居民生活的必需品(necessity),目前本港樓價之高,令本港不少無殼蝸牛難有立錐之地,是港府必須正視的問題,「以前港人住不起市區樓,可以選擇住在偏遠地區,但元朗、洪水橋等的樓價呎價現已高達2萬元,已屬於豪宅的價錢,也就是說,市民現時要用豪宅價錢去買必需品」。譚秉文又說,過去殖民地港英政府會規定米商將若干米源保留在庫倉,當饑荒的時候要拿出來賑災 ,目前有關政策取消了;而近年特區政府的土地政策亦出現類似情况,結果導致目前本港出現住宅嚴重供不應求。

豪宅價買「必需品」 港府需正視問題

記者在2016年曾訪問規劃署前署長凌嘉勤,了解到本港城市規劃完善,例如現有九成人口的住所400米內可到達公園或空地(open space),八成五人口的住所3公里內可抵郊野公園;在訪問中與譚秉文談起此事,他回應說,本港的城市規劃的確做得很好,但目前本港住宅嚴重供不應求,土地政策亦應該與時並進,才能平衡社會各界的利益,「全世界很少城市像本港一樣,既有高樓大廈林立是石屎森林,亦保留這麼眾多郊野公園山明水秀,這是一個很好的特色;但近年本港人口不斷膨脹,內地居民來港買樓的需求亦與日俱增,而且環球央行印錢後資金追逐實物資產,本港住宅供應卻沒有相應增加,令樓價飈升至港人難以負擔的水平,這是很大的社會問題。政府目前經常話不夠土地,指增加土地供應是當務之急,那麼本港是否一定要保留這麼多綠化空間呢?」

生地變熟地 耗時長達10年

譚秉文解釋,在殖民地港英政府執政的大多數時間內,規劃署其實並不存在,而是在地政總署以下設有規劃部門,直至1990年港英政府始決定由過去的地契主導、改為由規劃主導,規劃署才升級至與地政總署同級,負責土地供應事宜(分工是:規劃署負責土地用途的分區工作,地政總署則負責批地事宜),回歸後特區政府仍維持此一架構。他分析,過去發展商若希望把非住宅土地更改用途發展住宅,只需要向地政總署申請更改土地用途便可,獲通過後便可動工興建,發展期只需要2至3年。

規劃署地政總署準則不同 拖低效率

但目前發展商首先要向規劃署申請改劃,規劃署會就此諮詢區議會及公眾,獲批符合規劃要求後,發展商才可拿着地契向地政總署申請補地價發展住宅,補地價後始可開始興建住宅,要把「生地」變「熟地」,需完成這個「規劃、地契、建築」的三部曲,往往需時5至10年。他認為,若特區政府有決心增加住宅土地供應,應該檢討上述由規劃主導的土地發展政策是否恰當。

從測量師的實際工作來說,譚秉文表示,目前規劃署及地政總署各有一套計算住宅實用面積的準則,他舉例說:「規劃署用規劃的角度,將住宅物業最低3層的停車場不計入住宅的建築面積;但地政總署的看法卻並不一樣,因為地契只要求最低2層作停車場用途,若第3層也用作停車場,應該計入住宅的建築面積」。目前不論規劃署及地政總署均是發展局旗下的政府部門,譚秉文認為,若發展局能夠就住宅實用面積的準則劃一標準,將有助測量業界在申請改劃時提升效率,也可間接加快增加土地供應。

另外,在上世紀80年代在地政總署工作時,譚秉文與剛在本周日勝選立法會建築、測量及都市規劃界功能界別補選的議員謝偉銓曾共事;譚秉文指出,謝偉銓在業界有豐富經驗,希望他重返立法會後,可在推動政府加快土地供應方面繼續多做工作。

明報記者 葉創成

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