投資講座專家論樓市前景 湯文亮:供應增穩樓價 陸振球:小心實質利率轉正

文章日期:2017年11月9日

【明報專訊】耀才上周六舉辦「股樓舖大時代」投資講座,獲近400人捧場,當中紀惠集團行政總裁湯文亮、《明報》投資及地產版資深主編陸振球、盛匯商舖基金創辦人兼行政總裁李根興3名地產專家為觀眾分析樓市去向。湯文亮認為,港府將致力保持每年2萬個私人住宅單位供應,料樓價趨於平穩,想賺錢的話「買股勝買樓」;陸振球籲留意美國息口走勢,一旦息口大升港樓難免調整;李根興認為近年住宅、寫字樓及車位升勢凌厲,舖市可追落後。

湯文亮在講座表示,「我是在澳門出生及長大,大家也知道當地有不少賭場,經過多年觀察,我覺得賭錢想贏錢一定要『跟紅頂白』,即是跟隨已經連贏多鋪的賭客下注,又或看到長輸的人下相反注碼,便會贏多輸少,亦可簡化此一策略,因賭場上十賭九輸,所以只看到別人買莊便閒,別人買閒便買莊,便多數會贏,此便是股巿和和樓巿的相反理論,人人看好便要小心!」

樓價平穩 買股回報勝買樓

湯文亮表示,應用上述原則,現在大多數巿場分析和巿民都相信樓巿仍會繼續大漲小回,反而要特別小心,他認為,自從特首林鄭月娥於7月1日履新後,港府在可見將來會每年供應足夠土地,讓發展商興建2萬個私人住宅單位,過去供不應求的問題其實已經扭轉,樓價日後料將趨於平穩;作為比較,港股升浪短期料未完,因此目前港樓投資價值暫不及港股,「林鄭月娥上任後致力解決供應問題,未來私樓每年將有2萬個單位供應,當中1.2萬個來自發展商補地價,4000個來自港鐵及市區重建局,餘下4000個則招標發售。既然住宅供應很穩定,預料樓價亦應該會很穩定」。

根據湯文亮的分析,由林鄭月娥領導的特區政府,除了會穩定私人住宅供應外,亦正重新塑做公營房屋的晉升楷梯,由公屋、綠置居、居屋到首置上車盤,向不同收入及資產的家庭提供居所或置業優惠。

料逼遷公屋富戶 騰出單位予基層

「林鄭月娥在公共房屋政策上做了很大工夫,經過重新定位後,公屋日後料只會給最基層的居民租住,此一政策轉向,最受影響的是現有公屋富戶,因為他們日後即使願意多付2倍、3倍甚至市值租金也沒用,將被要求搬離公屋,騰出單位予真正有需要的市民;屆時這些公屋富戶若有能力可直接買私樓,否則也可參與綠置居計劃以優惠價買入資助房屋」。

在資助房屋的晉升楷梯中,綠置居的上一層便是居屋,該市場又可分為白表及綠表:在市場上購買二手居屋時,白表資格人士須補地價,而現住在公屋的綠表申請人則不需要補地價。港府為協助市民置業,先後在2013年及2015年推出兩輪「擴展居屋計劃第二市場至白表買家臨時計劃」(俗稱「白居二」),名額分別為5000個及2500個,容許符合白表資格人士,可以免補地價購買居屋單位。

料每年5000白表名額 可免補地價買居屋

湯文亮認為,新一屆政府在居屋市場的亮點,在於擬把「白居二」政策恒常化,每年限額5000個;這樣的話,符合白表資格人士,日後購買居屋單位時,亦可以免補地價。至於居屋以上,則是首置上車盤,亦是資助房屋晉升楷梯的最上層,由於相關樓盤均屬新樓,並且往往位於市區,故定價料較高,即定價與私樓的折讓屬最低,目標資助對象是收入及資產較高的家庭。

綜合上述分析,湯文亮預測,本港樓價將趨於平穩,上升空間有限;加上近年多項稅務辣招出台後,交易成本最高可達樓價三成,故現時住宅並非一項好的投資工具。但他也強調,假如有自住需要,儲夠首期及有能力每月供款償還按揭,並且覓得鍾情樓盤,買樓也未嘗不可,當中他點名可留意堅尼地城泓都,「大家也知道港珠澳大橋即將落成,此跨境基建通車後,港島區西面的發展肯定會比東面快。另外,紀惠集團有不少物業租給外國人,發現近年有不少俄羅斯及法國人來租樓,他們一般選擇堅尼地城、金鐘星街或跑馬地,而前者目前租金相對偏低,有追落後的空間。事實上,我們近日曾經參觀位於堅尼地城的泓都向海單位,景色優美,差點便把它買下來了」。

若難「靠父幹」買樓 唯有「靠苦幹」

近年不少父母為子女支付部分或全部買樓首期,「買樓靠父幹」成為城中熱話。湯文亮認為,不同情况不可一概而論,例如子女若已儲夠兩成首期,證明他日後有能力供樓,父母代為支付餘下兩成首期,並沒有問題;相反,假如子女沒有儲蓄習慣,即使其父母代其支付全部四成首期,之後他也不會有能力供樓。

陸振球則分析,美國10年期國債孳息率近日於2.4厘這個由「債王」格羅斯提出的警戒線水平上落,因為2.4厘是該債息30年下降軌阻力所在,如後市確認升穿該阻力,技術走勢上代表過去30年的債市大牛市可能完結,屆時美息料將轉勢上升;由於本港實施聯繫匯率,港息也要跟隨美息向上,料會為樓價帶來壓力。

陸振球又引述香港大學房地產及建設系講座教授兼系主任鄒廣榮的研究,若美國債息高於香港租金回報率,樓價多會受壓。另他又引述研究指出,實質利率(即存款利率減通脹率)若由負轉正,同樣不利樓價,需加以小心。

明報記者 葉創成

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