中原地產新加坡總經理許大衛:星洲成港人避險天堂 料樓價續升

文章日期:2020年3月27日

【明報專訊】本港連續25年的全球最自由經濟體的榜首位置終告失落,首次被長年競爭對手新加坡搶去位置。除此之外,星洲樓價也逐步追近本港,即使在當地樓市措施「加辣」後一度回落,但去年次季起開始見反彈。中原地產新加坡總經理許大衛預計,隨當地地產商加推新盤和成交上升,空置率下降,估計當地樓價今年仍會上升5%,又指新加坡被視為避風港,吸引不少資金流入,而近12個月,本港客戶有關新加坡物業的查詢也增加了約一倍。

受新冠肺炎疫情影響,中原城市領先指數CCL上周報175.41點,較上月跌1.9%。新加坡樓價2月同樣受到三重打擊,除了適逢有不少新盤推出市面、傳統農曆新年淡季因素,以及疫情打擊,拖累2月二手樓價按月跌0.8%,創2016年10月以來最大按月跌幅。

新加坡房地產諮詢公司OrangeTee & Tie研究及諮詢主管Christine Sun認為,對新加坡2月樓價短暫回調不感意外,部分業主及買家都因應疫情暫停睇樓,以致月內成交減少。另外,發展商持續推新盤,可能使購買力由二手轉移到一手市場。部分買家亦可能期望業主因應目前不明朗因素減價,同時持貨力強的賣家亦正等待更好的出價,相信要疫情穩定後交投才見改善。

低息環境支持新加坡樓市

反觀當地一手市場交投暢旺,2月私樓新盤成交按年大升114%,創8年來第二新高,按月亦錄得57.3%升幅,主要受定價具競爭力的新盤推出帶動。高力國際新加坡研究主管Tricia Song認為,暫時對新樓銷情謹慎樂觀,樓市需求會否受重創,視乎經濟受疫情衝擊下,會否帶來大規模失業和裁員。

不過,現時低息環境有助支持樓市需求,特別聯儲局已減息至零息水平,以及重啟量化寬鬆以刺激經濟。她指自聯儲局首度減息半厘後,以新加坡銀行同業拆息(Sibor)為基礎的按揭利率已下降30至40點子(1厘等於100點子),按息理應會進一步下跌。

香港社運令資金流入新加坡

其實去年新加坡樓市已見熾熱。許大衛解釋,本港去年下半年發生社會事件,使當地被視為避風港,吸引不少本港資金流入到當地。在過去12個月,本港客戶對新加坡物業的查詢量便升了超過一倍。縱使新加坡樓市入場門檻較高及設有海外買家印花稅,但他料疫情過後會有更多資金流入當地市場。

新加坡樓價自2018年第三季加辣後微跌兩季,但於2019年第二季已經回升,與地產商推出更多新盤、成交上升有關。去年當地一手成交更達到約1萬伙,新盤消化量不錯,同時有不少中港買家入市。反而二手樓成交有下跌迹象,與發展商做法保守,收購量大跌有關,推盤速度減慢。結果使一二手成交去年仍合共少了14%,但去年第四季空置率較上季明顯回落,由6.1%降至5.5%。

許大衛續指,新加坡地產商經歷過去2年收購熱潮後,預計樓盤供應在2022年將見頂,但比2015年高位仍減少兩成半。再加上針對地產商的額外買家印花稅(ABSD)放寬後,地產商的持貨力更強,叫價更為強硬,故他對今年樓市前景都有信心。

而且,新加坡向來吸引不少外資設總部,旗下外派員工有租住需求,故一般當地物業都很快可以出租。去年新加坡私樓租金便上升了3.7%,與資金視當地為避風港較為穩定,以及低利率環境和出租力強有關。他對今年新加坡樓價持正面看法,料一手會錄1至1.3萬宗成交,平均樓價升約5%,豪宅價格更有可能升1成,並估計會有更多港資和內房合作於當地推新盤。

海外買家吼核心區 投資客為主

據中原調查統計,港人到新加坡買樓都是以投資為主,同時以退休及升學目的都有上升。許估計,即使新加坡提升了投資移民門檻,但在疫情期間當地新盤銷情其實仍不錯,當地一些貴價住宅欠承接力,都是由海外買家接手,並估計今年會有30至40個新盤推出。他指海外買家多留意第1區核心中央區,第9和10區即烏節路(Orchard Road)區,主要屬於商業中心區,供應不會太多,呎價約2500坡元起,出租較容易,一般放租後1至2個月便可租出,平均租金回報則約2.5厘至3厘。第3區入場門檻相對較低,鄰近機場和金融中心區,呎價約2000坡元起,屬於民生區域,租盤同樣有承接力。

明報記者 王俊騏

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