大阪天王寺區樓價看高一線 東奧萬國博覽帶動商旅 租金回報全球高水平

文章日期:2019年3月15日

【明報專訊】大阪是港人的旅遊熱點,近年該市旅客人數亦穩步上揚,早年間的旅遊人數增幅更為全日本中最高。有日本地產商指出,明年東京奧運將帶動日本經濟增長,大阪又會在數年後將舉辦萬國博覽會,勢帶來巨大經濟效益,而且興建賭場在即,種種因素有望推動樓價持續增長;加上本身整體租金回報在全球計屬高水平,一手樓的租金回報可見7厘,又認為市內的天王寺區較具升值潛力。

日本地產商稻川I.Nagawa的日本代表橫森一幸表示,隨着2020年日本舉辦東京奧運會,整體經濟預料有所增長 ,大阪在2025年舉辦萬國博覽會,預計帶來2萬億日圓(約1400億港元)的經濟效益,加上市內將興建賭場等度假設施,相信有助推動大阪樓價持續增長。而大阪政府為了配合賭場度假設施發展,將會興建一個新車站,以應付未來增加的商旅人流。

入場費百多萬起 租金回報可達5厘

橫森一幸表示,目前買大阪新樓,入場費一般由百餘萬至300萬元不等,租金回報一般預計可高達5厘至7厘。而市內又以350方呎以下的小型單位較受歡迎,用作自住、投資或出租都適合。在選擇物業位置方面,他認為以近市中心和地鐵站較佳,並指隨着未來將有高級度假溫泉酒店,以及第四條中華街落成,認為天王寺區更具升值潛力。他又稱,以全球計,大阪在租金回報率屬高水平,故海外買家亦較多以放租為主,並且較多買一手樓。

屬民宿特區 合資格物業可全年出租

隨着東京奧運快將來臨,日本政府去年中實施《住宅宿泊事業法》,嚴厲打擊無牌民宿,新例容許部分住宅作民宿,但同時設有一定限制。東京大部分地區的民宿每年只可出租180天,大阪則為民宿特區,符合牌照要求的物業全年都可當民宿出租,買樓放租明顯較具優勢。此外,近年大阪的樓價增幅也略勝東京。

根據日本國土交通省公布的不動產價格指數,直到去年11月,大阪府住宅樓價指數按年升1.4%,稍勝東京的1%升幅,但不及全國的2.4%增長。不過,最近大阪樓價升幅有放緩迹象。不動產調查機構東京KANTEI數據顯示,2月份大阪府新單戶住宅平均價格為3350萬日圓(約235萬港元),按年增長4.5%,但東京都樓價增幅更強、達9.7%,平均樓價達5026萬日圓(約353萬港元),但按月比較兩者升幅相若。

樓價升幅略勝東京

大阪在日本為僅次東京的第二大城,但吸客能力開始追上東京。官方數字顯示,由2012年至2017年間到訪大阪的外國旅客數目急增5倍,同期增幅勝於東京的3倍,直到2017年旅客人次達到1110萬。代理世邦魏理仕(CBRE)估計,直到2030年,大阪旅客數目每年可達2600萬。旅客大增,新酒店和餐廳數量也在2012年至2017年間急增6倍,但到去年大幅減少87%,主要源自市場憂慮供應過剩問題。

另外,今次是稻川集團首度來港推售樓盤,共推出兩個酒店式住宅I.N PARADISE I & II,位於大阪天王寺區,兩項目合共有76個單位,售價分別由140萬和188萬元起。前者以現樓發售,項目為6層高,每層設有6戶,單位面積160至170方呎;後者10層高,每層4戶,單位面積為384方呎,預計於2021年第二季落成。稻川會直接經其香港公司向本港買家賣樓,免除中介費用,而且港人可以港元買日本樓,降低匯率風險。

明報記者 王俊騏

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