大馬住宅滯銷單位逾3萬 樓市受壓 供應急增 吉隆坡檳城樓價轉跌

文章日期:2019年1月11日

【明報專訊】馬來西亞去年迎來獨立60年來首次政黨輪替,馬哈蒂爾再度拜相,政府政策隨即迎來大轉變,與此同時樓市亦轉勢,樓價增長持續放緩。大馬樓價去年第二季樓價增長已大幅放緩到不足2%,遠低於過去26年平均水平的6.5%增幅,並遠不及2013年的雙位數增長,供應過剩為一大因素,尤其是官方數據反映,去年滯銷單位主要為售價近百萬港元以上的單位。當中華人聚居地檳城去年第二季樓價更錄跌幅,而且去年當地滯銷單位量更增加43%。

馬來西亞國家房產資料中心數據反映,近年樓價指數仍錄增長,但升幅已不斷放緩,按年增幅由2013年的13%,到2018年第二季只有1.7%(圖1);樓市逐步調整主要源自供應過量、經濟增長放慢、提高外資的入場門檻等。該國第二大城市檳城,樓價去年第二季更按年跌0.1%,遠遜於1990年至2016年的平均增幅6.2%(圖2),地產代理網站PropertyGuru顯示,目前檳城樓價中位數為117萬令吉(約223.7萬港元)。

檳城空置住宅 每伙市值多逾百萬

檳城設有5個縣,分為檳島和威省兩部分,中間相隔海峽,由檳威大橋和蘇丹阿布都哈林大橋連接,由於七成人口為華人,向來吸引不少中國內地以至香港買家注意。PropertyGuru數據反映,在檳城中以首府喬治市、峇六拜和丹絨道光這3區的樓盤較多人搜尋,主要源自這3區屬市中心或鄰近機場;樓價較高的區域,主要為豪宅地段如Gurney Drive、丹絨道光和峇都丁宜,大部分呎價超過800令吉(約1530港元)。

投資海外物業「隔山買牛」風險高,買樓前亦需留意當地樓市狀况。大馬估值和物業服務部(JPPH)公布數據反映,直至去年9月底,整個大馬滯銷單位數量達到3.01萬個,按年急增48.35%,主要為價格50萬令吉(約95.6萬港元)以上的單位,而去年檳城的空置住宅數量有3261個,數量為全國第三高。

檳城樓市放緩另一個原因為政府推出多項措施降溫,包括低至中價住宅設為期10年的禁售期,樓價低於30萬令吉(約57.4萬港元)的住宅為5年,豪宅有3年禁售期,否則直接給予2%審批費用。當地政府亦推出針對外國買家的禁售期,如外籍人士在檳島購買有地住宅(Landed),最低入場費已提高至300萬令吉(約573.7萬港元),分層單位為100萬令吉(約191.2萬港元),在威省買有地物業和分層戶的最低限額分別為100萬令吉和50萬令吉。不過,如外國買家在檳島買100萬至150萬令吉(約286.9萬港元)的物業,交易稅由原本的30%降至1.5%。

檳城提高海外買家門檻 吉隆坡限按揭成數

另外,首都吉隆坡樓價跌幅同樣明顯,自2009年1月起當地樓價一共上升1.28倍,到去年7月登頂後轉勢,直至去年第二季的0.6%跌幅更為全國之冠,政府樓市措施和供應過剩為主要因素。例如當地自2012年起,限制了人們購買第三間物業的按揭成數,並以市民淨收入,而非總收入來衡量市民額外買樓的負擔能力。供應方面,第一太平戴維斯數據反映,樓價高於每方呎500令吉(約956港元)的住宅,在直到2017的10年間,供應急增6倍。

外資重投大馬樓市 超高淨值人士數量增加

不過,FMI至匯投資行政總裁兼合伙人李丹翔引述當地官員稱,自去年馬來西亞大選後,外資、特別是來自新加坡和日本,已重拾投資大馬的興趣,而且超高淨值人士數量不斷增加,主要投資仍是房地產,較其他類型投資高44%,加上去年1至7月間當地消費者信心指數增幅達到31.5%。他續稱,隨着令吉長期處低位,外國直接投資超過228億美元,人口持續增長和2020年的大吉隆坡計劃,都為投資大馬樓的動力。

明報記者 王俊騏

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