紐約樓市泡沫風險低 投資者追捧 曼哈頓金融區租售兩旺

文章日期:2018年11月9日

【明報專訊】美國中期選舉結束,結果合乎市場預期,而道指前日也反彈逾2%,中美貿易戰的影響暫時未反映在經濟數據中,今年美國國內生產總值(GDP)第二季GDP增長4.2%創下4年來最佳紀錄。美股保持強勢,加上多項經濟數據向好支持,將為消費及投資市場帶來推動力。美國樓市熱點之一、紐約曼哈頓區平均樓價有所回落,市場相信是受加息影響,不過預期明年美國經濟持續增長及新屋供應減少,對該區房地產會有支持。

近期,美國抵押貸款利率接近5厘,創7年多以來的最高水平。這會否對美國房地產開始帶來打擊呢?以歷史數據看,5厘的抵押貸款利率並不算高。在2008年金融海嘯爆發前10年的大部分時間,美國房貸利率徘徊在5厘至7厘的更高水平。

人口急速增長 名店高級餐廳林立

亞洲銀行家俱樂部創辦人及首席執行官賴遠方說:「自2001年911恐襲以來,曼哈頓下城人口急速增長,幾乎是之前的3倍。目前該區已興建多家學校,一些商廈正改造為分層住宅項目。這個社區已改頭換面,如今被全新商業及住宅項目、更多的旅遊景點,以及名店及高級餐廳所取代,展現更繁華的一面,重建規劃發展將為這區域人口帶來強大的增長力。」

帝皇地產董事總經理陳卓明表示,坐落紐約金融區的機構有高盛、美銀美林及摩根大通等大行,加上區內名店及高級餐廳匯聚,因此這地段住宅適合於金融區工作的專業人士:「值得注意的是,曼哈頓樓市穩健,該市住宅承接力強,放盤單住平均100天內可易手;租賃市場表現亦相當興旺,空置率極低,僅1.58%,放租盤平均1個月內可獲承租。強勁穩健的經濟加上紐約重建計劃,都有助推動樓市向好發展。曼哈頓擁有龐大的租戶群,而且坐擁全球房地產自由流動性最強的優勢,種種因素都成了投資當地房產的有力理由。」

Ashton Hawks董事兼合伙人鄭王秀玲表示:「紐約樓價較其他強大經濟體主要城市落後,而紐約樓市發展穩健向好,因此現時是投資當地房地產的最好時機。據瑞銀全球房地產泡沫指數顯示,與香港、慕尼黑、多倫多和倫敦等世界主要城市相比,紐約的房地產泡沫風險非常低(見圖),反映樓市優勢。過去10年曼哈頓樓價升了70%,以其表現可見未來還有強大的升值空間。另一方面,曼哈頓豪宅市場一向為超級富豪其中一個首選投資地,數據顯示美國豪宅市場吸納外國投資的金額創新高,而曼哈頓正是當中吸金力最強的地區,反映市場認為其豪宅資產保值能力強。」

曼哈頓樓價過去10年升七成

Ashton Hawks董事兼合伙人何國龍補充,由於當地人和外籍人士的住屋需求龐大,曼哈頓金融區的房地產很受歡迎,租賃市場的入住率超過98%。就銷量而言,曼哈頓金融區的公寓最受歡迎。

美國發展商Bizzi & Partners Development認為,美國經濟復蘇強勁,令亞洲及其他地區投資者對曼哈頓金融區心臟地帶的房地產市場有信心,因而趁勢推出旗下物業125 Greenwich。項目樓高88層,實用面積418至3018方呎,戶型包括開放式、1房、2房及3房,入場費940萬港元起(約120萬美元),預期每年平均租賃回報4厘,海外買家可承做70%按揭。

項目坐落曼哈頓金融區心臟地帶,鄰近世貿中心一號大樓及紐交所、華爾街及聯邦儲備銀行。項目亦毗鄰地鐵站、渡輪及Oculus等交通樞紐。Bizzi & Partners Development總裁Davide Bizzi說:「隨着愈來愈多高級餐廳和名店進駐曼哈頓金融區,這個社區已成為紐約最理想的居住及工作之地。我們把握黃金時機收購了125 Greenwich Street這個地段,邀請了世界級知名建築師Rafael Vinoly操刀設計,將之打造成城中矚目且具投資潛力的優質住宅。我們對於125 Greenwich充滿信心,這摩天豪宅日後將成為紐約市中心地標,而這個美國商業核心地區未來10至15年將繼續有不少重建新規劃,預料項目將受到美國本土及海外投資者注視。」

明報記者 龍彩霞

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