外資增加 胡志明樓市潛力大 商業樞紐第一郡 住宅供應匱乏

文章日期:2018年10月12日

【明報專訊】近年越南房地產受到中港買家關注,本港買家如有意當地置業,宜親自巡視周圍環境,因為每個郡的特色不同,新發展的第四郡及第七郡也有分別。第七郡較多韓國人居住,第一郡是胡志明市最繁華的地區之一,也是觀光景點最集中的一區。2017年越南人口達9400萬,經濟增長達6.8%,屬區內數一數二經濟增長最強勁的國家。近期有發展商推出第一郡住宅樓盤,若首次踏足胡志明市,不妨從第一區開始。

胡志明市經濟表現向來突出,今年首季國內生產總值(GDP)按年增7.64%,是2016年首季以來錄得最強勁增幅,也比越南全國的7.38%及首都河內的6.98%強勁,這有賴外資持續看好。穆迪將越南的信貸評級預測由「穩定」上調至「積極」,其報告指,越南銀行信貸增長維持健康水平,國家債務收支穩定。

越南盾是2018年最穩定貨幣之一,風險較印度盧比及印尼盾為低。仲量聯行發表的2018年全球最活躍十大城市排行榜,胡志明市名列第三。報告指,城市急速發展,有助胡志明市未來繼續保持強勢。為了改善城市,加速經濟發展,胡志明市正進行大量基建工程,當中值得注意的基建項目包括將於2020年啟動的地鐵網絡(MRT),新機場隆城國際機場(Long Thanh International Airport)將於2025年落成。

國民置業需求大 推動樓價向上

第一太平戴維斯發表報告,2017年越南人均國內生產總值為2385美元,按年增長10%。入境旅遊繼續增長,2017年有1290萬遊客到訪,增長29%。有研究報告指,目前越南人口年輕,15至54歲的人口佔整個國家63%,其中以20至34歲為最密集的年齡段;30至40歲往往是買樓的主要年齡層,因此,單從人口結構看,越南國內的買樓需求也足夠龐大。根據越南的數據統計與預測,富裕家庭數目到2020年可以翻一番,而中等收入家庭也有超過50%的增長,說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來5年內將有顯著提升。

越南人民消費力強,儲蓄概念較不普遍,擔保貸款及消費貸款的使用率高。2015年上半年,越南銀行發放的房屋貸款就較前年增加22%,也是從2015年開始,基本上50%以上的置業居民開始使用住房貸款。隨着未來銀行體系的進一步完善,加之減息的作用,住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

平均租金回報6至8厘

同時,目前越南的城市化率約為40%以下,相較於其他東南亞國家仍舊處在低水平,說明越南城市的更新與擴張值得憧憬,樓市仍有較大增長空間。越南目前的租金回報率吸引,胡志明市平均年租金回報率可以達到6厘至8厘左右(未扣除管理費)。不過,越南買樓不可以做按揭,一般分一至兩年支付。

胡志明市在越南的整體經濟中佔很大比例,扮演一個重要的驅動力。這個城市只佔全國土地面積的0.6%,但人口佔超過8%,並佔了越南國內生產總值的20.2%、工業產值佔27.9%、外國直接投資佔34.9%。據城市土地學會(ULI)及羅兵咸永道聯合編制發表的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示,胡志明市投資前景排名第五,發展前景排名第二,他們預計其房地產價格將會出現類似中國內地市場的上漲趨勢。

買家必須親身買樓

有不少人擔心越南有外匯管制,在當地收了租也不能轉錢回香港。事實上,若出現轉錢問題,關鍵在於有否在越南開設戶口收租和交稅,Knightsbridge and Partners公司董事Cubie Chan表示:「在越南買樓首先一定要親身前往當地,證明你有簽證。另外,必須在當地開設戶口交易,在買樓時過數予發展商。」

Cubie Chan表示,新加坡發展商CapitaLand看準越南第一郡屬傳統重要地區,政府部門及高級酒店林立,今次在香港推售50個單位的D1MENSION Style位置正位於第一郡,而且全屋家俬齊備,準業主毋須為購置家具煩惱。

今次推售物業由400萬港元起,呎價約5200元,將推售20個2房單位和30個3房單位,Cubie Chan表示,相信會吸引一些年輕家庭購買,因為周邊國際學校林立,適合一些跨國企業的外派僱員家庭租住。Ashton Hawks執行董事賴遠方表示,第一郡作為商業樞紐,住宅供應極匱乏,樓價估計可以繼續有龐大上升空間,隨着中美貿易戰白熱化,中國廠房的會加速向越南遷移,進一步帶動外國資金流向越南。

明報記者 龍彩霞

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