底特律樓市 全美最被低估 加息步伐符預期 利好樓市前景

文章日期:2018年5月11日

【明報專訊】美國經濟持續復蘇,美元亦反彈,美國樓市經過多番起跌,目前有哪個地區值得留意呢?其中位於密歇根州的底特律備受投資者看好,銷售價格中位數較去年同期上升了4.6%;雖然上月銷量4185間較2017年3月的4574間下跌了8.5%,但價格維持升勢,其中一個原因是庫存持續減少。上月市場上只有8768間物業放售,相比2017年3月的12,407間下跌約29%。

美國總統特朗普宣布退出伊朗核協議後,原油價格上升,並推動美國國債收益率上漲。長期美債收益率觸及兩周高點,加上原油價格上漲逾2%,觸及2014年11月以來的最高位,這些因素都支持美元上升。

需求大庫存減 呈價升量跌

施羅德環球多元化資產投資主管Johanna Kyrklund表示,若美國經濟繼續於第二季度保持增長,由市場低位至高位計算,本輪經濟增長將會達到甚至超越歷史上第二長的增長紀錄(由1961年至1969年期間的106個月)。雖然美國聯儲局繼續加息,但這並未超出投資者預期。10年期美國國債孳息率觸及3厘,而近期的通脹指標持續上升,但仍符合預測,從而降低聯儲局被迫於短期內加快加息的風險。若加息步伐合乎預期,對美國樓市前景亦屬正面。

除此之外,物業的銷售速度比以往任何時候都快。現在底特律出售物業平均只需42天,相比2017年3月份少了兩天。美國地產數據平台Realcomp II行政總裁Karen Kage表示,「2018年第一季度的新住宅房地產活動一直相對緩慢,但住房在持續改善的經濟中證明了其彈性。一些市場的簽訂合同有所增加,但與此相比,今年美國絕大多數市場的銷售和庫存繼續減少。儘管出售的住宅較少,買方的需求仍然強勁,使到價格保持上漲,這情形應該在可預見的未來持續。」

據北美地產網站的資料,底特律曾經是美國的「汽車之城」。雖然2013年底特律政府宣布破產,但生活環境仍不錯,吸引很多人移居當地。底特律樓價在前幾年十分廉宜。在美國金融危機的時候,當地樓價受到嚴重打擊,很多人都不會選擇在底特律投資物業。然而,經過這幾年的發展後,底特律樓價回升不少,當然與其他大城市相比依然是很低廉的。

優質物業218萬入場

據資料顯示,現時在底特律買一所優質物業約為28萬美元(約218.4萬港元),相對其他地區較為吸引。

不過,底特律是統稱,「底特律市」(City of Detroit)並不等於「底特律都會區」(Metro Detroit);後者才是海外物業投資的焦點。

目前底特律市人口降至約70萬,面積370平方公里,居民大部分都是較低收入的黑人居民,也是當年申請破產的區域,平均每戶家庭月入約3萬美元(約23.4萬港元);底特律都會區面積超過1萬平方公里,人口430萬,平均家庭月入約6萬美元(約46.8萬港元),而且沒有受底特律市破產影響,經濟也跟其他美國大城市一樣開始復蘇。

去年首季樓價按年升6.5%

美國房地產估價網站Trulia預測,有75%美國人、特別是屬於千禧世代的18至34歲年輕族群,認為擁有自己的物業是身分象徵,預期對美國房地產需求有上升趨勢。

CoreLogic Case-Shiller住樓價格指數顯示,底特律的樓價2016年和2017年的第一季度按年上升6.52%,但仍然位列全國最低。評級機構惠譽數據顯示,底特律的樓價被低估了11.7%,幅度在全美房地產市場中是最大的。

明報記者 龍彩霞

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