越南河內樓價低水吸引外資 租金回報可達7厘

文章日期:2018年5月4日

【明報專訊】越南首都河內位於北面,為全國人口第二多的城市,僅次胡志明市,但作為首都,當地平均樓價只是每方呎約1000港元。有地產代理稱,河內樓價明顯較胡志明市以至鄰國泰國低水,當中看好屬旅遊區的西湖,以及被視為黃金地段、開始有中港資金湧入的商業中心美定區,料租金回報可達7厘至8厘。

越南駐香港及澳門副總領事阮維堅表示,當地樓市發展迅速,受外國投資者推動需求增加,中港兩地以至台灣、日本人投資興趣日增,相信未來他們會投入更多資金;加上旅客人數上升,對酒店等有需求,令未來數年樓價更穩定增長。去年越南樓價急升,他預期今年樓價會平穩發展,但升幅不如往年強勁,因不少項目已經落成,仍是供過於求。他又透露,去年中國為第二大投資越南房地產的外資。

越南經濟增長未見放緩迹象,2017年國內生產總值(GDP)按年增長6.81%,超越政府訂下的目標,增幅亦為6年內最高。去年第四季越南海外直接投資(FDI)達359億美元,較2016年急升44.4%,最大投資國家分別為日本、韓國和新加坡。旅客方面,去年有逾1300萬人次前往當地,較2016年上升三成。

河內平均呎價1000元

5年前創立Vhome Property兼擔任行政總裁的趙國傑,當時放棄發展泰國房地產轉戰越南,皆因認為越南一如10至15年前的中國,而且人口近億,對樓市需求前景吸引,並有不少外資早已進入當地,如日韓投資者除了投資生產工業,亦會投資房地產。他又稱,越南經濟發展勝於周邊國家,加上政治穩定下,而且樓價低水,形容越南樓市只屬於「插秧期」,周邊地區已屬於收割期。

趙國傑指出,首都河內樓價平均每方呎約1000元,胡志明市呎價僅約2800元,都低於泰國的4500至5000元水平,平均租金淨回報達7厘。以區份而言,他認為河內的西湖和美定區的租金回報較高,特別後者已被視為黃金地段,政府和機構總部將移至當地,回報或更高於上述平均水平。美定區屬於商業中心區,外國領事館以至最近開放的越中友誼宮都設於該區,愈來愈多中國以至香港投資者湧入該區;西湖屬旅遊區,著名景點有還劍湖。

細單位較易出租轉讓

投資物業方面,趙稱單位「愈細愈好」,以美定區為例,1至2房較適合,因區內較多單身族,如公幹人士一般只是一至二人同行,而且細單位亦較容易轉讓。他又稱,外國人的二手市場暫未見熾熱,因樓市開放交易轉讓時間只約一年多,業主並不滿足樓價升幅「只有」30%至50% ,期望回報倍增,故未有放盤意欲。另外,值得留意的是,即使樓市已逐步開放,但現時越南人尚未能把二手樓轉售給外國人。

不過,潛在供應增加對樓價構成壓力。仲量聯行資料顯示,去年第四季河內一手公寓樓價按年下跌2.5%,平均樓價每平方米1370美元,二手樓更跌6.6%。供應去年急升17%至2.52萬伙,升幅大部分來自上車盤和中價單位;隨着供應持續增加,以及買家目光轉向中價單位和上車盤,或導致樓價疲弱。

有意購買越南樓的港人,要留意目前外國人於越南置業尚未能申請按揭,以全現金交易,全數或分期付款都要在一年至一年半內支付。趙國傑稱,由於越南樓市開放予外國投資者時間尚短,按揭限制方面亦需時放寬,相信未來亦會有新政迎合投資者,如政府計劃把海外人士的物業產權由50年延至99年。

外國人不能申樓宇按揭

除了按揭,亦須留意匯款、簽約和房產證方面的問題。趙稱,越南有外匯管制,港人必須透過越南政府認可的中介或地產商處理匯款,並須備齊文件。他又指,買家須親身前往當地簽約,於香港簽約或違反當地法律,因買家需當地簽證才能買樓,意味最少要前往當地一次才可簽約。

稅務方面,趙稱買家須付樓價2%至2.5%,買入一手樓時亦須繳10%增值稅(VAT);如隨後出租物業,稅項為每年租金收入10%,並另有每年200至300元的管理費。他又提醒,港人要留意購買越南商住兩用物業只有50年租約,欠房產證,純住宅項目則會有50年租賃業權,屆滿後可申請延長50年。

明報記者 王俊騏

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