大灣區概念刺激 穗樓價料升一成 南沙自貿區吸引企業 白雲區新興豪宅具潛力

文章日期:2018年4月13日

【明報專訊】廣州與深圳同為大灣區內的一線城市,但近年廣州的經濟發展步伐較落後於深圳,深圳去年生產總值(GDP)較廣州多出1000億元(人民幣‧下同)。有專家認為,即使大灣區規劃有利廣州樓市前景,但預料未來當地樓價升幅亦會落後於其他地區,這是因為廣州人口平均年齡較大和經濟相對落後;另有代理認為,大灣區或較以往的經濟區更快見效,當中看好廣州市內自貿區南沙,以及過去限購令較寬鬆和發展潛力較大的增城區。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,在未有大灣區計劃前,傳統上廣州也不是珠三角的中心點,相信計劃會為當地樓市帶來有利因素,但未來樓價升幅也會落後於周邊地區,包括最受惠該政策的深圳,但仍料政策推出後當地樓價可升一成。他解釋,廣州的人口結構有別於深圳,後者以年輕人較多,前者則較多常駐人口,平均年齡較大,而且不少工廠已搬遷,經濟發展相對落後。

市中心住宅租金回報較佳

房天下網站數據顯示,3月廣州平均二手樓價為每平方米2.93萬元,當中以天河和越秀區最高,均價同樣逾4萬元,並以從化和增城區最低,分別僅為1.11萬和1.51萬元(見圖)。在廣州市中,林浩文指仍以市中心區的租金回報較可觀,即天河區和珠江新城,因「最少租得出去」,但回報率只是介乎2厘半至4厘。他又指豪宅的回報更低,因購買力集中於中小型單位,即600至800呎的兩房戶,較容易轉讓。

對於有意投資廣州物業的港人,林浩文建議購買前需先查問代理等人士三大問題,包括購買時有否限制、能否獲得房地產證、以及能否申請按揭。他又透露,大灣區中深廣兩地樓價太貴,故港人較多前往入場費較低的順德和中山等地置業;港人購買內地樓時,較常會加按自身本港物業購買,因為借貸成本較低。

至於大灣區帶來的效益何時才會顯現,廣州中原戰略研究中心總經理胡廣東認為,灣區發展的確需時多年才會成熟,但不至於由零開始,核心區廣州、深圳、珠海本身都有政策與別不同的自貿區,故在發展起步和準備工作上有更佳條件,以至見效時間會都會快於過往的經濟區。他進一步稱,由於灣區概念已提出約半年,故政策正式推出後,各城市配合措施都會很快確定;並稱廣州在產業推進、政府引進人才的優惠政策、交通連接等方面,為發展潛力為最好的灣區城市。

第一太平:增城從化沒受限購影響

在樓市方面,胡稱廣州傳統主城區由於基礎好,發展空間仍會較大;另外他推薦南沙區的住宅,因屬於自貿區,而且政府推動產業落地和引進人才,吸引企業進駐。另一個為東部的增城區,因在以往樓市調控中的限購政策較寬鬆,加上價格較低和交通網絡好,發展空間較其他非核心區的樓市為大。第一太平戴維斯報告亦表示,增城和從化區未受限購令影響,去年這兩區成交佔整體達33.9%;主要因為樓價偏低和交通方便等,而未來更受惠政府於這兩區批出大量土地供應,大型企業受政府補貼下進駐的支持。

廣州市政府年初公布,將放寬重點群體落戶限制,預料至2020年市內籍人口將增至約920萬。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示,以上政策,加上廣州增加各市轄行政區的人才落戶指標,預計在未來3年內當地將增加40多萬戶籍人口。曾麗表示,由於現時限購政策與戶籍掛鈎,新增戶籍人口將推動買樓需求,特別是推動人才落戶的行政區,如黃埔、花都、南沙和增城等。而且,在中央開放二孩政策下,廣州中高收入人士換樓需求上升,入門級豪宅和學區房的交投相對活躍。

換樓需求升 入門級豪宅交投活躍

廣州樓市現時以換樓需求為主,而高端住宅租務市場需求主要來自尚未取得廣州戶口的白領、外資管理層,外籍和經商人士。曾麗稱,從最新拍賣的住宅地價反映,未來大戶型的高端住宅集中在白雲和海珠等新興豪宅市場,而隨軌道建設和配套逐漸完善,值得留意這些區域;而中端住宅方面,則看好天河牛奶廠區的升值潛力,反而傳統豪宅地段珠江新城的入場門檻較高。

(大灣區樓市系列)

明報記者 王俊騏

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