中資佈局 柬埔寨物業水漲船高 1房百餘萬港元入場 租金回報料達8厘

文章日期:2018年1月12日

【明報專訊】柬埔寨是發展中國家,但該國尤其是首都金邊已經發展得相當現代化,不少海外投資者進入柬埔寨投資房地產,預期投資回報達7%至10%,實屬吸引。以近期該國推售的一個樓盤為例,1房單位售價約15萬美元(約117萬港元)起,預計租金回報可達8厘以上。租金方面,數據顯示BKK1區1房戶月租約1200至1600美元(約9360至12,480港元),2房戶約2000至2800美元(約15,600至21,840港元)。租金水平與物業地點、設計規劃、建材品質、後續物業管理息息相關,投資者須多加留意。

投資海外房地產,最重要是貨幣走勢及政治局勢穩定,事實上,2015年東協國家結盟,東南亞區域全面經濟伙伴協定(RCEP)談判完成,柬埔寨對外資採全面開放,帶動當地建設快速發展,建築投資金額成長達200%以上。柬埔寨房地產回報率會上升,預期達7%至10%。亞太國際地產趨勢研究分析師張漢超說:「東南亞整體都蠻火熱,但投資時仍須注意基礎建設及該國法令政策,近期有許多台灣人到金邊買樓,柬埔寨房地產未來增長爆發力高,但政治仍伴隨風險,必須審慎規劃。」

不少國家在柬埔寨房地產大力投資,首先看重的,是柬埔寨房地產在地理上處於東盟的正中心,擁有海岸線,首都金邊位於湄公河一岸,其次是柬埔寨房地產前景不俗,比如旅遊業、製造業、建築業等,這些因素將遊客和投資者引向柬埔寨房地產。

一帶一路啟動 外來人口湧入

再如「一帶一路」倡議的示範工程——西哈努克港口經濟特區,已吸引來自美、日、意、法等國及中國各個行業企業入駐80餘家,解決當地就業部分問題,成為柬埔寨境內規模最大的經濟特區。而隨着愈來愈多的外來人口流入,也必將帶動其房產租賃及柬埔寨房地產投資市場的蓬勃發展。

其實,以當地房地產作投資,最重要城市配套建設完備,而柬埔寨的基礎設備較差,造成廠商投資極大之困擾,其中電力缺乏且昂貴,已嚴重影響廠商投資意願,該國已將電力設施建設列為振興經濟發展之重要目標。另由於包括工廠及住宅的許多新建物興建與落成,柬國政府必須增加電力供應,柬埔寨目前已建設輸電網1304公里和17個地方的供電站,覆蓋金邊、幹拉、實居、茶膠、貢不、白馬、磅清揚、菩薩、馬德望、蔔迭棉芷、暹粒、磅湛、西哈努克13個省,柬國政府還批准建設「磅湛—桔井」、「桔井—上丁」、「金邊—西港(增設電網)」總長438公里輸電網和3個供電站,將使電力供應的覆蓋面增加到另兩個省區,因此,迅速普及電網、滿足電量以及降低電價為今後的努力目標。

市場看好該國政府開發特別經濟區,成立特別投資促進區(Special Promotion Zone,SPZ):柬國目前規劃有27個特別經濟區,其中有3個特別經濟區已開始運作,分別為「金邊特別經濟區」,離金邊市約18公里,「曼哈頓經濟特區」及「西哈努克港經濟特區」(位於金邊西南方200公里)等。

政府設經濟特區 經濟急速增長

不過,該國財經部表示,柬埔寨經濟也面臨諸多外在和內在潛在風險,阻擾柬埔寨實現本年經濟成長率達7%目標,外在風險包括美國聯儲局貨幣政策、英國脫歐、中國內地經濟成長放緩、國際原油價格反彈、全球氣候變化、國際恐怖主義威脅,以及特朗普上台後,美國經濟和貿易政策的不確定因素等。主要的內在風險則有:成衣和製鞋工人最低工資上漲、電費、物流和運輸成本居高不下、經商成本偏高及法規不明確、通貨膨脹壓力,以及2018年大選對政治、經濟和社會領域影響等。

海外投資者可以趁低位留意一些新樓盤,尤其是市中心地段。中國率先在柬埔寨房地產進行一系列的大動作,這清楚說明了,投資柬埔寨房地產是順應中國經濟海外擴張的趨勢。

明報記者 龍彩霞

[龍彩霞 海外置業錦囊]