台灣租金創新高 放租勝炒賣 預期加息影響樓市 小心賺租蝕價

文章日期:2017年12月8日

【明報專訊】台灣一向是香港人心儀移居的地方,而當地近年樓市表現不濟,今年終於有反彈,當中以台中的樓價升幅較其他地區為高。投資台灣房地產除了要看樓價外,也要看新台幣匯價走勢,今年新台幣表現不俗,兌美元曾高見29.883,星展更預期台灣明年第三季會加息,對房地產價格有一定影響。但租金回報穩定,若趁樓價低買入,作收租用途較佳。

長富國際地產總經理鄭哲昇表示,現時準備進軍房地產的投資者,除了需要評估當地樓價增值難易度、房租回報高低這兩大投資關鍵外,務必要納入第三關鍵的匯價波動風險。投資者都留意樓價升跌,但有時忽略了「賺了樓價,賠了匯價」現象。 從基本面分析,美國經濟數據持續樂觀,加上減稅政策及加息機會大等因素,美元很難一直貶值下去。鄭哲昇建議,由於預測匯價走勢很困難,較穩當的做法是,可以運用平均成本法,例如在新台幣匯價急跌時,就可以買入,把成本控制在相對較低的價位。

全台租金指數連升34個月

除了匯價外,當然投資當地最直接是希望樓價上漲及租金上漲,全台租金近年平均上升,2017年10月台灣租金指數為105.02,創下自1981年有統計以來的歷史新高,更已連續34個月上升。

進一步觀察台灣租金增長狀况,有研究中心統計2016年第4季至2017年第4季(截至2017年10月底)的租金走勢,發現全台6市(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)中,以台北市的租金升幅達7%最多,其次為新北市6.4%,剩下的4市租金漲幅則為4.1%至5.5%不等。有趣的是,分析行政區和房屋類別,發現同期間台北市蛋白區(蛋黃區指市中心地段,蛋白區為圍繞蛋黃區的外圍地段)增長10.8%,而整層住宅上升7.7%最為驚人。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,雖然台北市蛋白區的租金升幅最高,但目前每坪月租為1294元(新台幣·下同),仍較蛋黃區的1622元低,在市中心租屋的負擔明顯大於市郊,因此,租屋族逐漸往台北市蛋白區或新北市第一環遷移,造成這些地區的租金升幅明顯,例如新北市第一環(蛋黃區)的租金同期上升7.3%,較新北市整體上升6.4%還多。

新屋供應增 蛋白區租金跑贏舊區

另外,樓市觀察員顏博志分析,因為蛋白區不少新屋完工交屋,租金普遍較舊區高,也是造成租金升幅較明顯的原因之一。當中台北市和新北市的整層住宅租金近一年分別增長7.7%和7.1%,其餘縣市仍以套房租金增長最多,陳傑鳴觀察,主因應是許多自住買家較為觀望,以租代買,所以整層住宅需求提升。

明年6市租金料升一成

未來全台租金仍持續看升,陳傑鳴預期至2018年第4季,6市的租金漲幅可達5%至10%。當中包括今年以來,部分自住客雖紛紛出手買樓,全國買賣移轉宗數累計至9月較2016年同期增長12.1%,為19萬宗數,而全年預估約27萬至28萬宗,但觀察以往全年平均交易量約37萬宗,目前市况顯示仍有部分買家抱持觀望態度,以租代買的強勁需求仍在。惟租金升、樓價跌,但台北市、新北市每年的投資回報率仍在2%左右,加上樓價仍持續看跌,此刻買樓收租很可能會「賺到房租、賠了價差」,並且投資回報還偏低。

明報記者

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