墨爾本屋地受追捧 升幅冠澳洲 海外買家享永久業權 毋須補地價

文章日期:2017年11月10日

【明報專訊】新西蘭新任總理阿德恩(Jacinda Ardern)擬限制外國人買樓,以遏止樓價升勢。市場相信澳洲有機會跟隨,因此近期不少代理積極推出澳洲樓盤應市。根據Corelogic最新報告指出,過去一年,墨爾本獨立屋價格升近12%,超越悉尼的7.68%,而據HIA-Corelogic住宅土地價格報告,同期墨爾本新住宅地皮升價近17%,為澳洲之冠,數字反映墨爾本獨立屋需求龐大,但用地供應量少,尤其是鄰近大型交通樞紐和商場的地皮。墨爾本人口因外來移民而激增,情况料會持續,相信對樓價有支持;加上海外買家購買澳洲全新獨立屋連私人地皮,將來可以和本地居民一樣,擁有地皮永久業權,毋須補地價,令地皮價值更加吸引。

澳洲央行在剛過去的議息會議決定維持利率不變,而且在通脹率持續偏低且負債纍纍的消費者保持謹慎的情况下,央行在未來幾個月可能保持觀望。此外,央行維持對經濟增長率在未來幾年將升至3%左右的預期,同時失業率料將從當前的5.5%下降。然而,央行對消費和通脹仍堅持較為謹慎的論調。澳洲央行在2016年8月減息至今息率維持在1.5厘低位,旨在遏制通縮威脅,此舉基本取得了成功,惟央行推動通脹向2%至3%的目標區間回升方面則沒取得什麼成果。利率期貨市場走勢暗示要等到2019年初澳洲才會加息,而幾個月前市場預計的是明年8月之前加息。

澳元升勢難持續 當地買樓吸引

澳元兌美元一度衝高至0.7698,因澳洲央行如預期維持利率在紀錄低位,不過維持對經濟增長率在未來幾年將升至3%左右的預期,同時失業率料將從當前的5.5%下降。但澳元漲幅未能持續,其後回落至0.7660美元附近(見圖)。澳洲央行將在今日發布季度貨幣政策評估時給出最新經濟展望,屆時可能下調通脹預期,而這種調整在近幾年已變得很平常。

根據亞洲專業房地產信息和資訊網絡平台資料,所有海外投資者都需要得到外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board,FIRB)批准才能在澳洲購買物業。因此,有專家建議有意於澳洲置業的海外人士,在FIRB進行審核的過程時需要聘請律師,以協助投資者處理法律相關事宜。同時,在得到FIRB批准之前,投資者也不應該作出任何買賣決定。

外地人澳洲置業須經FIRB審批

據康宏提供資料,購買澳洲物業,需要繳付印花稅,稅率根據不同州份有所不同,大約是介乎樓價的3%至5%,於墨爾本的物業則需額外支付7%或以上的印花稅。FIRB的投資申請費用方面,購買100萬澳元或以下的物業,申請費用為5000澳元;100萬至200萬澳元物業,為10,000澳元;超過200萬澳元的物業,樓價每增加100萬澳元申請費用就增加10,000澳元。出售物業時,賣方須繳付增值稅(Capital Gain Tax),若持有一年或以下,增值稅率為50%;若持有一年或以上,增值稅率為25%。

海外人士不能在澳洲購買任何二手物業,不過,以下兩個情况卻例外:先經過FIRB的批准,並且要拆除現有物業,之後再重新開發;或買家於澳洲擁有公司,並且會把該二手物業用於安置當地員工。什麼類型的澳洲物業才算是新的物業呢?在澳洲,任何沒有被地產發展商出售的、又或是沒有被租戶佔用12個月以上的物業都會被認為是新物業。根據Exfin International指出,「新物業包括那些由非住宅(例如是辦公室或倉庫)改變為住宅的翻新建築物」,但直接由住宅翻新的物業就不包括在內。如果發展商的物業項目已經預先取得售予海外買家的許可時,買家就不需要再尋求FIRB的批准;海外買家欲通過其澳洲公司或信託來購買澳洲物業,都需要先得到FIRB的批准。

外幣貸款利率或較當地按揭划算

除上述規例,到澳洲置業還須注意以下事項:

一、FIRB的審批費用,自2015年開始,澳洲政府就通過FIRB的審批申請費用;而澳洲稅務局則負責管理及執行有關房地產條款和罰款。

二、在澳洲選擇一個物業,對於海外買家來說,要在澳洲選擇購買物業看似很容易;如果擁有一個有關購買海外物業的重要資訊列表,就更可以幫助買家收窄選擇範圍。不過,海外投資者在澳洲逗留的時間有限,所以專家就建議買家先諮詢有關專業人士之後才購買物業。而澳洲就有專業人士,專門為海外買家提供法律諮詢服務及仔細的市場分析。

三、物業融資方面,除了用自己資金外,海外投資者處理物業融資時還有其他選擇,如有意使用外幣貸款的買家可以使用以他們收入的貨幣來進行外幣貸款,相比選用澳洲按揭貸款,前者利率可能更優惠。但是,如果在澳元下跌的情况下,承做按揭的銀行有可能要求買家償還部分債務,以確保按揭貸款與物業價值的比率不會超過議定最大值。使用澳元貸款如果使用澳元貸款的話,海外買家可選擇可用貸款的時候就更加靈活:銀行通常可以承做高達物業價值70%按揭貸款。不過,截至2016年7月,很多澳洲大型銀行都已經停止向外國投資者提供貸款。

明報記者 龍彩霞

[海外置業錦囊]