星洲樓價止跌 料平穩上升 強拍項目增 逾700億資金料投入樓市

文章日期:2017年10月13日

【明報專訊】在香港樓價屢創新高下,同為「亞洲四小龍」的新加坡樓價自2013年第三季後卻持續下跌,直至在剛過去的9月才首次錄得升幅,結束近4年跌浪,但目前樓價已較2011年的高位回落了18%。瑞銀報告亦顯示,同樣推出多項辣招為樓市降溫的新加坡,其樓價仍處於公允水平,相反本港樓市的泡沫風險於亞太區排第二,且較去年上升。有分析認為,隨着星洲強拍項目增加,加上近期交投顯著提升,料明年當地樓價升幅可達8%。

新加坡市建局(URA)數據顯示,9月新加坡樓價指數按季上升0.5%,終止過去3個月平均下跌0.1%的趨勢。在今次數據公布前,當地樓價已錄得連續15季跌幅,為指數自1975年成立以來最長跌浪。樓盤銷售上升,加上發展商積極投地,令人對樓市反彈漸趨樂觀。房地產顧問高緯環球指出,隨着地產商推出大量高價新盤,料今年樓價會保持平穩,明年會上升5%,但指政府快會再度出手調控樓市。

摩根士丹利更預計,今年星洲樓價將會上升2%,明年再升8%。該行分析師Wilson Ng更預料直至2030年,當地樓價會上升一倍,因為在今年5月開始,大量En-bloc(相當於香港的強拍)項目開始流入市場,有7個項目已經獲批,平均每戶獲賠約180萬坡元(約1031萬港元)。他表示,這會帶來130億坡元(約749億港元)潛在資金流入樓市,甚至高於去年地產商的銷售總額,而且料未來會有更多強拍項目落實,當中五成至六成近期已展開討論。况且當地樓市近期交投量顯著上升,第二季樓價跌幅亦相對溫和,都顯示樓市正在復蘇。

瑞銀:港樓有泡沫 星樓價合理

雖然樓價可能再次上升,新加坡樓市情况仍較一般大城市健康。瑞銀財富管理早前發表《2017年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告,目前多倫多、溫哥華、慕尼黑、悉尼,以至本港樓市都陷入泡沫危機,反而新加坡樓價仍處於合理估值水平。報告指,隨着新加坡政府停止「加辣」,私人住宅供應急速下跌,反映樓市周期轉勢,預計下跌周期將於今年終結。

自新加坡金管局的金融投資者計劃(FIS)於2012年停止,加上受亞太區其他國家的政策影響,例如中國收緊資本管制嚴控走資、印尼向將資金遷回國內的國民提供免稅期,還有外圍因素,如馬來西亞令吉貶值,大馬人減少到外地買樓,以上種種因素都導致新加坡樓市的海外需求下跌。况且,在大量供應下,當地住宅空置率於過去3年上升至9%,而政府推出不同辣招,都令樓市降溫。隨着辣招成功打壓炒風,星洲當局已放寬部分措施,例如今年3月將各級賣方樓宇印花稅率調低4個百分點。

中央區以外樓價料靠穩

另外,萊坊報告指出,第二季非有地住宅(Non-Landed)樓價自2013年第三季高位累計下跌了10.2%,期內核心中央區(CCR)和中央區以外(OCR)住宅分別跌0.5%和0.3%,中檔私樓的其他中央區(RCR)樓價反而上升0.6%。

該行稱隨近月市場情緒明顯改善,樓價相對大眾化的中央區以外,以及其他中央區住宅的樓價將靠穩,但直至第四季尾仍分別最多跌4%和2%。租金方面,期內非有地住宅租金指數按季跌0.2%,而當中只有核心區租金微升0.1%,但該區呎租中位數為4.09坡元(約23.41港元),遠低於香港;而中原資料顯示,今年首季本港平均呎租為34.1元。

庫存量僅1.7萬伙 22年新低

數據顯示新加坡樓市6月庫存量創22年新低,僅有1.7萬伙,瑞銀亦預計今年新私人住宅供應會下跌30%,明年會跌25%,而樓價明年會錄低單位數升幅。不過,當地樓市仍以公共住宅主導,佔整體八成,而私人住宅市場價格仍難以負擔。以市場上較普遍的650方呎面積單位為例,樓價收入比仍高達11倍,但已較10年前的15倍稍有改善,亦遠低於本港的18倍。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]