新西蘭置業 先注意人口 移民趨升 利好樓價

文章日期:2016年9月9日

【明報專訊】個多月前,有報道稱新西蘭南島的小鎮凱坦加塔(Kaitangata)缺乏勞動力,推出130萬港元即可買屋買地的優惠,引來世界各地超過5000個查詢。移民住屋需求加上低息環境,令新西蘭住宅的需求一直有增無減,目前住屋供應僅足以應付未來14周的銷售需求。然而,買樓人士要留意新西蘭人口分散,各個地區樓市走勢各異。

明報記者 蘇樂恩

新西蘭近年吸納移民,加上目前低息的環境,造就了不少的置業需求。新西蘭房地產網站Realestate.co.nz行政總裁Brendon Skipper表示,「全國平均而言,如果沒有新供應的話,以目前的銷售速度,全個新西蘭的物業將會在14周內賣完。」雖然新西蘭的物業求過於供,但各個地區的樓價表現與走勢也有所分別。

當地樓市研究機構Quotable Value Limited本周二發表新聞稿表示,新西蘭8月住宅物業價格較去年上升14.6%,更較2007年年底、上一個住宅升浪的高峰價格高出47.8%。在全國各個地區之中,奧克蘭(Auckland)屬人口最多的地區,樓價較去年同期上升15.9%,平均樓價更突破100萬紐元(約569萬港元),遠高於全國平均約61萬紐元(約347萬港元)。與此同時,奧克蘭是唯一住宅庫存與去年相比有所上升的地區,可見當地的供求平衡正在慢慢改善當中。

奧克蘭樓價按年漲15% 升破500萬

新西蘭素來「羊口比人口多」,即使人口一直隨着出生率及移民增加而上升,根據統計部門數字,新西蘭人口僅約450萬,每平方公里平均人口為17人(香港的人口密度為每平方公里超過6600人)。由於人口密度低,投資新西蘭物業需要特別留意地區分佈。

人口分散 地區樓市走勢迥異

新西蘭分為17個地區,其中人口最多的3個城市分別是奧克蘭(超過100萬人)、威靈頓及基督城(各有逾20萬人)。即使土地供應充足,但近年建屋速度未能跟上移民及自然增長人口,令樓價增長迅速。與7月份比較,新西蘭8月平均住宅價格升幅為4%,與年初相比升幅則為9.3%。雖然樓價增長明顯,但不同區別的價格走勢相差甚遠:8月份表現最好的區為奧塔哥中部及湖區(Central Otago/Lakes),樓價升幅達10.3%。但表現最差的馬爾堡(Marlborough)同樣位於南島,跌幅達14.9%。作為海外買家,留意新西蘭房地產時,即使部分地區樓價升幅驚人,也要留意該城市過往樓價走勢及供求平衡情况。如果置業主要作收租之用,人口最多的奧克蘭及首都威靈頓,似乎是比較合適的選擇。

新西蘭的海外置業買家並不多,根據新西蘭土地資訊部門的資料,今年4至6月的住宅銷售當中,僅3%的買家以海外居留的稅制註冊。新西蘭房地產學會(Real Estate Institute of New Zealand)表示,自去年開始,新西蘭政府規定物業買家需要提供於新西蘭的銀行戶口以及新西蘭稅務局的稅務編號,才能夠於當地置業。這個新規定隨着「黑白線測試」(Brightline Test)一同推出,而「黑白線測試」同時向兩年內進行買賣的物業徵收額外稅項,打算購買作短線投資的海外買家需要留意。

兩年內買賣物業須繳額外稅項

匯價方面,紐元作為少數仍然高息的已發展國家貨幣,近月兌港元一直呈上升趨勢:自去年紐元兌4.86港元,一直反覆向上至目前接近5.7水平,累計升幅逾17%。面對美國加息步伐緩慢,美元料維持現有水平的情况下,新西蘭物業除了本身價格上升,持有紐元資產亦可受惠於紐元相對升值。

總括而言,新西蘭居住環境良好,移民人口推高住宅需求,令樓價反覆向上。雖然當地政府推出政策,不鼓勵短期炒賣,但作為海外資產,新西蘭物業勝在有貨幣優勢,值得進一步留意各地區樓市狀况,列入置業考慮範圍之內。

(海外置業錦囊 - 新西蘭篇)

[蘇樂恩 海外置業錦囊]