敢說亮話

湯文亮﹕樓價會跌35%? 不要奢想!

文章日期:2018年11月23日

【明報專訊】市場上很多人都認為我是大淡友,我不但不承認甚至覺得自己是大好友,而事實上我由始至終都認為樓價會作出一個幅度比較大的調整,相比在樓價最高峰時會下跌20%,即使市况比我想像中還要差,極其量多跌5%。

但在過去大家都沉醉在上升的樓市,我的言論令我變成大淡友,但當樓市轉勢,昔日睇好樓市還有10%升幅的人突然轉軚,估計在未來一段時間,樓市會下跌30%,亦有不少人話當樓價下跌35%之後,他們才考慮買樓。老實說,如果樓價真的是下跌35%,不用考慮,那些人一定不會買樓,所以,打算買樓的人不要奢望樓價會下跌35%,否則的話,他們一世也不用買樓。

終有大調整 最多跌25%

或者會有人認為我轉軚,但這是錯覺,只是那些人轉軚轉得太深,才覺得我話樓市只跌20%是好友。其實稍有資歴的投資者都知道,樓價已經脫離了負擔能力,當成交量偏低,放盤量增加,即使沒有其他不利因素出現,樓市都會向下調整,既然知道有此結果,投資者絕對不會在這個情况下入市,但他們並沒有冷卻入市雄心,倘若樓價下跌15%,我夠膽說,已經會有一些投資者蠢蠢欲動,下跌20%,就會按捺不住,下跌25%就殺氣騰騰,超過25%,連最睇淡樓市的投資者都會入市,有了這幾重防禦,樓價又怎會下跌35%。不過,投資者買樓有要求,在樓市下跌的形勢下,不是優質物業他們是不會買,所以一定會有一些物業下跌超過35%,但絕大多數是質素中下的單位,這是有分別的。

樓價脫離負擔能力 自然會跌

當樓市下跌,政府最少有一道板斧,不是撤辣招,而是放寬逆周期措施,不過是有條件的,就是要確認樓市下跌,這差不多是一個承諾。但我唔知點解,指數公司負責人好似唔知道金管局有此承諾,在今年8月,樓市其實已經開始下跌,不但連跌3個月,而且還沒有回升跡象,但指數公司沒有反應,只是話樓市在高位橫行,伺機向上。既然指數公司不願意確認樓市下跌,金管局又怎會放寬逆周期措施?

我估計今日指數公司的公布,一定會確認樓市下跌,甚至相當悲觀,與此同時,銀行亦降低估價,跡象顯示金管局很快就會放寬逆周期措施;不過即使放寬,樓市亦不會立刻掉頭向上,只會減緩下跌力度。雖然影響樓市升跌的因素還有很多,不過有正有負,結果樓市是會跌,但不會超過35%。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]