樓市解碼

陸振球:深港競爭 比龜兔賽跑更差

文章日期:2020年10月17日

【明報專訊】本周三是慶祝深圳特區成立40周年的大日子,國家主席習近平親臨慶祝大會,香港特首也連同主要官員赴會,並因此延後發表施政報告。本專欄亦趁機比較一下香港和深圳的樓價,誠如中原地產指深圳樓價已連續13個月創新高,香港的樓價指數仍在近3年的高位區間徘徊,美聯的統計更反映近年深圳樓巿表現勝過香港(見圖1)。

雖然深圳整體樓價仍然低於香港,不過近年升幅卻是跑贏,卻不見深圳巿民對樓價大升如香港年輕人般感到絕望,主要原因是雖然當地樓價升得急,但當地經濟增長也如脫韁野馬,就如上世紀七八十年代,香港人每年加人工隨時有一成至兩成,就算買樓時辛苦,過多幾年加了人工便覺得供樓愈來愈輕鬆,沒什麼大不了。

事實上,10年前深圳的GDP總量仍只是香港的一半左右,但早一兩年已超過香港,這10年來深圳的經濟年複合增長率達一成多,遠遠拋離香港的低單位數字,大家小時候讀書都讀過《龜兔賽跑》的寓言,說的是龜和兔比賽跑步,前者跑得慢而後者跑得快,於是兔子在拋離烏龜後覺得不如睡一下去休息,卻在睡夢中被慢速的烏龜爬過了頭而輸了比賽。現實中,深港的比賽較《龜兔賽跑》更惡劣,雖然開始比賽時香港的起跑線遠遠在深圳之前,可是人家卻以兔子的速度追趕,我們卻是愈跑愈慢變成龜速,有些人更以食老本為榮,被人家跑爬了頭卻只知抱怨而不去自我檢討!

港缺土地發展 宜放寬祖堂地出售門檻

香港經濟總量被深圳爬過頭,除了是人家跑得快,也因為自己跑得愈來愈慢,不單有政治內耗,去年更出現社會動盪,且愈來愈排外(同時也「排內」),而缺乏土地發展,令到樓價和租金高企,也不利吸引資金來香港做生意。

說到香港缺乏土地發展,舉凡政府任何搵地包括填海、增加地積比,又或要發展郊野公園邊陲,都幾乎遇到重大阻力,最近有測量界朋友提議,放寬新界祖堂地的出售門檻,可大大有利開拓土地來源,實在值得探討。

所謂祖堂地,俗稱「阿公地」,泛指由整個宗族、家族或「堂」等傳統組織、而非個人擁有的新界鄉村土地。新界原居民鄉村的祠堂、廟宇及祖墓等多屬祖堂地,但亦有不少祖堂地為農地,租金收入用作支持祖堂運作及該族村民福利,亦是維繫氏族社群的主要關聯。據知全港共有約7300個祖堂,持有約2400公頃土地,較諸四大發展商擁有的約1000公頃農地更多,但若有發展商要收購祖堂地作發展用途,現時需要祖堂的100%即所有成員一致通過才可以,只要有一個成員反對,又或因遷至外國而不能投票,便不能出售有關地皮,白白浪費了新界大量地皮,如能如巿區的強制拍賣,由之前需集齊90%業權才可申請,改為現時80%便可,祖堂地也只需獲得80%的祖堂持份業權便可出售或發展,或會大大有利紓緩香港地荒問題。

放寬按保利上車卻未刺激樓價

拆牆鬆綁,往往可提高經濟效益,特首林鄭月娥去年在施政報告便將按揭保險的樓價上限提高至1000萬元,之後不論按保宗數或金額佔整體按揭的比例都見急升(見圖2及圖3),這反映了以往不少有能力供樓而儲不到足夠首儲的人士可透過按保買樓,更重要的是過去一年香港樓價也沒有因此而急升,反映有關措施有利市民上車,同時沒有刺激樓價上升。

最近地產業界都在討論可否將按保的樓價上限及按揭成數進一步漸退式放寬,同時再將3厘息率壓力測試也檢討,本來有傳施政報告會作出配合,不過現在已押後公布施政報告,巿場相關持份者又要多等一會。

上文已說過深圳的經濟總量已超越香港,但單說金融業香港仍有一定優勢,筆者留意到三星資產便剛在香港交易所推出一隻名為三星亞太高息地產房託(新西蘭除外)ETF(港元櫃台:3187;美元櫃台:9187),其資產分佈包括零售、辦公室、酒店及度假中心、工業房地產,以及其他的多元化資產等,資產上巿地則包括日本、 澳洲、新加坡和香港,筆者不想胡亂猜測這隻ETF的升值潛力,卻認為這隻ETF是一種可低成本和輕易出入巿場的另類房產投資工具,且極具分散風險功能,香港交易所充當了這類金融資產和投資工具的交易平台,值得鼓勵。

房產ETF易入場 助分散風險

其實,深圳和香港的競爭,除了經濟層面,最重要也是令到國民覺得快樂,根據Ipsos的國際性調查,中國人覺得非常快樂或相當快樂的受訪者比例達83%,不單遠高於國際平均的64%和高於美國的79%,且比例名列全球第三高(見圖4) ,調查不涉香港,如有的話,未知香港人覺得快樂的比例有多高?

[陸振球 樓市解碼]