樓市解碼

陸振球:港人內地置業鬆綁 有人歡喜有人愁

文章日期:2019年11月9日

【明報專訊】特首林鄭月娥北上面聖後,再參加由國務院副總理韓正在北京主持的大灣區建設領導小組會議,港府會後向傳媒公布8項便利港人及1項推動創科新措施,包括豁免港人置業需繳交內地居住證明,以及繳納個人利得稅及社保條件,與內地人看齊等,勢將增加港人在大灣區買樓的興趣。

事實上,早前深圳、珠海及中山等已先後撤去港人在有關城巿的限購令,今回再豁免港人置業須繳交內地居住證明,以及繳納個人利得稅及社保條件,大灣區物業將更受港人追捧。不過,有人歡喜有人愁,先前因限購令而又想在內地買樓的港人,為了避開限制,可能轉移目標至買入非住宅的「公寓」單位,現在或將來港人可直接買住宅,公寓的需求或大減,令其價格受壓,情况有如早前香港政府放寬按揭保險樓價上限,令中價住宅受捧,反而原來銀碼較細的劏房式單位要跌價。

公寓單位需求恐大減

其實,公寓的出現,乃是內地發展商為避限購令而推出的產物,因不是住宅契,港人便可隨意購買,但可能將來鄰居會將單位作商業用途,便會較為品流複雜,而一些公寓樓盤也不准明火煮食,而地契年期較短和可做按揭的成數也較低,一旦住宅撤去限購,公寓的競爭力便大減。

說到大灣區,可說與珠三角區域概念相當重疊,最近看到恒大研究院的報告,珠三角乃是中國城鎮化最高的城巿群,同時其發展潛力指數和長三角城巿群相若(見圖1),屬於全中國的最高水平,如大家認為一個地方未來的樓價升值潛力與發展潛力掛鈎,便不要輕易忽視珠三角或大灣區的樓巿前景。近年內房股表現普遍跑贏香港地產股,也有相當的啟示作用。

說到城巿競爭力,香港本來有不少強項,其中包括低稅令香港擁有購物天堂的美譽,加上背靠中國擁有龐大消費群,不單旅遊和零售易做,連帶商場業主也能收取高租金,不過近月本港的亂局,已令香港不少零售商經營步入寒冬,如上周五九龍倉置業(1997)收市後向大行分析員公布季度營運數據,旗下兩大商場尖沙嘴海港城及銅鑼灣時代廣場第三季零售銷售分別跌35%及30%,較上半年跌0.6%及3.6%明顯更疲弱,亦差過香港整體零售跌17.5%的表現,而九龍倉置業的股價也由今年高位一度跌了約三分之一。

有分析說,上述商場靠內地來港旅遊消費的人客比例較高,所以因香港亂局而嚇怕內地訪港旅客,其生意額下跌幅度也較其他商場嚴重,也有分析指這反映過往不少零售業太注重內地客,乃是「遲早要還」的事。

港零售業 步入寒冬

話又說回來,香港過去十多年的繁榮,如果單靠塘水滾塘魚,香港打工仔的工資增長會大大落後,不能吃了甜頭,出了狀况又說早知如何如何。

對於投資者來說,香港的零售股還有可為嗎?說真的,筆者沒有水晶球,實在不知香港何時才能平息亂象,建議大家不如擴濶視野,多留意海外的投資機會,比如股神巴菲特2017年第二季入股的美國商場房託Store Capital ,最近又創了新高,股價較股神兩年多前買入時升了足足一倍有多,兩年多以來更是遠遠跑贏九龍倉置業的股價(見圖2)!

商業機構 停擴張樓面

香港除了零售業受打擊,不少商業機構也停止擴張或減少租用寫字樓的樓面,根據彭博社的研究,原來香港中區寫字樓的租金和豪宅租金表現高度相關(見圖3),這也容易理解,核心區商業機構減少租用樓面,令到中區商廈租金受壓,自然也會在加薪時不再爽手,個別公司甚至會減人工甚至裁員,相關員工的承租能也會相應削弱。

上文提及《施政報告》放寬按保樓價上限反而不利劏房單位,不過整體樓巿成交確是急增,要留意放寬按保其實只適用於二手樓價,但根據美聯物業分析《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,不包括村屋物業及部分特殊個案等之下,10月中《施政報告》公布至今已超過3星期,以10月16日至11月6日的22日計算,新盤單位(包括全新盤及貨尾)合共售出約1824伙,比起公布前的22日(以9月24日至10月15日計算)的616伙,高出約196%(見圖4),一方面新措施也至少在心理上有利刺激新盤銷售的作用,另方面也反映發展商沒有因好消息而惜售,反而趁機加快賣樓,似乎對後巿仍然審慎。

[陸振球 樓市解碼]