樓市解碼

陸振球:有錢可移民 沒錢被「攬炒」

文章日期:2019年8月24日

【明報專訊】香港政治亂局對經濟影響日益明顯,就連香港零售管理協會也在主要報章刊登廣告呼籲,希望商舖業主可在未來半年減租一半以共渡時艱,筆者日前和一名在知名消費網站做銷售總監的朋友午宴,對方也指生意大跌,估計公司至少要炒20名員工才可能止蝕,應了近日示威者說要「攬炒」的預言。

零售業受不斷的示威行動打擊,舖位價格和租金自也承受壓力,筆者聽說已有商業機構開始計劃撤離香港,以致寫字樓巿場也滿佈陰霾,據悉香港本月至今僅錄得1宗甲級寫字樓成交,較諸2003年SARS時更惡劣。其實,由於網上銷售及工作數碼化的關係,根據明晟MSCI的統計,機構投資者在2001年起於地產投資上,寫字樓資產所佔比例便不斷減少,零售物業(商場或商舖)所佔比例也在2006年開始回落,只有住宅和工業保持升勢(見圖1),值得投資者參考。

林奮強指失業率可見6%

另外,零售業和其他經濟部門受損,香港的失業率也略為回升至2.9%,看似暫時打工仔仍未受太大影響,但其實已有酒店集團要求員工放無薪假以節流。香港黃金50創辦人林奮強更撰文指香港就業巿場隨時會快速惡化,失業率可升至6%,則香港失業人口可急增10萬人以上,令到每20個家庭便平均會有一個家庭有成員失業,不是開玩笑的。筆者看到林奮強的文章後,便即時找來統計數據分析,發覺香港的樓價和失業率有高相關度,如失業率高企,樓價多會受壓(見圖2),然則如香港的失業率果真如林奮強預測的升至6%,那樓價便也有可能出現明顯的調整。

其實如經濟差令樓價和租金回落,對於高價買了樓的人士自然是不好的消息,但其實仍不是最壞的情况,更壞的就是經濟差失業率升,各國政府以印銀錢和QE來應對,救不了經濟之餘,卻因低息甚至造成負利率環境,令資產價格不跌反升,對於那些被減薪裁員而又要面對更高樓價的人士,這才是真正被「攬炒」的最大噩夢。

業主減租共渡時艱不易

文首提及香港零售管理協會在主要報章刊登廣告呼籲商舖業主在未來半年減租一半以共渡時艱,有朋友說就算業主有心減租,也不一定個個可以實行,比方說如舖位有按揭要供款,少收了一半租金便可能連供舖也有困難,另外少收了租金,也可能影響了舖價的估值,分分鐘銀行也會出聲。朋友還說,如局勢再惡化,與其要求業主減租,不如早執笠早着,因減了一半租可能仍要蝕住做,即時執笠還可少付半年人工,蝕少半年!

筆者另有朋友指最近看到一些報道,開始出現一些減價的物業買賣成交個案,說業主終於要嘗一嘗被「攬炒」的滋味,也不是壞事。不過筆者看到利嘉閣的統計,原來近期的二手樓成交,屬轉售仍賺錢的比例仍高達98%(見圖3),賺錢幅度也高達89%(見圖4),即大部分業主賣樓仍是賺到笑!

港人申大馬台灣移民增

近日看到友報報道,港人申請馬來西亞的第二家園計劃,由於申請太多,處理的時間由原來預計的3個月延長至9個月,而申請移民台灣的數字也激增。先不說移民數字增加是否資金及人才外流,但至少反映一個事實,如香港局勢不斷變差,真的到了民不聊生的時候,有錢有能力的仍可選擇離開香港,但走不了的,只能留下來「被攬炒」?

日前獲非牟利機構香港營銷專才學會邀請作早餐交流做了一個小小的分享,指近年負利率情况惡化,全球的負利率債券規模逼近16萬億美元,令到可以借到低息甚至可享有負利率而得到貸款,從而買入包括磚頭及其他資產的人,財富遠遠拋離一般打工仔,比方說筆者20多年前入行的工資,竟和今天的新人相若,但同期樓價升了不知多少倍,能不造成社會分化和撕裂嗎?近期香港的亂局,也多少和這有關。

外媒CNN最近便有報道,香港一些年輕人,每月用半個月工資,也只能租住一個只有140呎的劏房,這些年輕人,還會怕坐牢嗎?事實上,140呎的劏房,可能與監獄的囚室面積差不多,而坐牢的起居條件,未必差得過他平日的生活,看來,將來就算亂局平息,政府也真的要在房屋問題下大功夫。

[陸振球 樓市解碼]