樓市解碼

陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同

文章日期:2019年4月13日

【明報專訊】新盤招標情况未見收斂,政府終於開腔說正調查事件,指可能涉及違規,反惹得部分發展商趕上招標尾班車,未知最後如何收科,而有傳媒分析指,由於招標往往涉及回贈,令未計回贈的面價成交可能較巿價高,要小心可能上不到會!

筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士,和他談及上述招標物業可能在上會出現困難,他卻說了另一番故事。他指出,其實部分銀行不是不知道有關問題,但在生意難做之下,會隻眼開隻眼閉,未到政府真正出手前,反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭,而發展商也會配合,在物業真正成交並上會後,才會回贈,這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭,變成一種破解限制按揭成數的方法。

借六成再回贈25% 等同借八成

比方說,某單位原來只能借六成,但回贈如等同樓價的25%,以未計回贈前的成交價提供按揭,完成安揭才回贈樓價的25%,那便可能等同借出八成按揭!

朋友說,以上方法其實在內地盛行,猶如「陰陽合同」,至於在香港是否等同瞞騙政府,要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉,而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過,大家可以坐定定等食花生。

招標氾濫 住宅面價更拋離全球

世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告:城市指南》顯示,香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座,而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告,香港現時平均住宅單位價格高達963萬元,拋離第二位新加坡約40%(圖1),而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫,如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算,香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。

相比起售價香港排名第一,原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位(圖2),一來住宅租務巿場的花招較少,所以租金的「離地」程度會較售價低,而售價高租金低,也會拉低了相關的租金回報率。

說開樓價,根據美聯物業的統計,按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位,今年首季平均為30,305元;至於400至600方呎單位,平均為15,555元,一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬,接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元;而實用面積介乎600至1000方呎單位,首季平均呎價則為17,556元。

最值得大家關心的,應是400方呎以下單位,首季平均呎價高達18,964元,高於400至1000方呎的兩類單位(圖3),而購入較細單位的買家,除了可能是剛上車的年輕單身族,也可能是因經濟能力較差,便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅,造成愈窮愈見鬼!

上月內部轉讓成交個案創半年新高

近年樓巿異象,除了招標橫行,也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計,將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算,上月錄得378宗,創半年以來新高,帶動首季內部轉讓成交多達1062宗,較去年末季的876宗升逾21%;而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%,原因是整體二手註冊宗數較高,令該比例不升反跌(圖4)。

Q房網指出,隨着上季內部轉讓個案大幅增加,部分亦已透過「首置」身分再入市,按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交,與稅務局提供從價印花稅的數字作比較,整體而言按稅務局提供數據,今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅,今年首季入市的住宅買家中,13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」),數字較去年第四季升逾六成,佔整體住宅買賣近93%,高於去年第四季的88%,是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。

港人「創造力」見招拆招

所謂道高一尺,魔高一丈,既有用招標加回贈來破解按揭成數限制,也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅,香港人的創造力真的不可小覷!

[陸振球 樓市解碼]