樓市解碼

長實唱淡樓市其實最聰明

文章日期:2019年2月16日

【明報專訊】任何事物總有不同視角解讀,比方昨日政府公布,新地(0016)以巿場預期上限的逾63億元投得大埔白石角優景里與博研路交界地皮,每方呎樓面地價6646元,亦為白石角歷來地價第三高的地皮,僅次於信置(0083)於2009年投得逸瓏灣I及II,兩地每方呎樓面地價分別7145及7284元,即是每呎樓面地價計,為區內近10年最貴。以上的結果似乎是樓巿好消息,但筆者卻也有朋友認為,白石角逾10年不斷賣地,最近的地價竟仍低於近10年前?

對不少人來說,自2003年以來樓價大漲小回,早已形成樓價只會升不會跌的結論,最近更有大行分析師說發展商似聯合減少賣樓,令樓價將又再急升的說法。筆者日前和「堅叔」會德豐(0020)副主席梁志堅新春飯敘,閒談指他說入行已近60年,名副其實是地產界的老行尊,堅叔就說那會有發展商聯合不賣樓這種事,指每個發展商的財政况狀都不同,一些持貨力強,一些則不得不賣樓,「如你不賣,只會益了行家!」當年只有在樓巿極低迷下,才曾11個發展商聯合一起投地,以免地皮賣不出而進一步衝擊樓巿。

發展商不會聯合不賣樓

堅叔又說近年納米樓興起,全因樓價高,不將單位起細,不少人便負擔不起,相信往後仍有一定需求;至於政府應否撤辣,他就認為房屋政策要因時而變,現在樓價回軟,減辣便也應該。

堅叔回想七年前由新世界(0017)過檔,當時會德豐有差不多八九年沒有開新盤,之後急劇擴張買地起樓賣樓,部門增聘了200多人,會德豐股價也由18、19元一度升至60元以上,遠遠跑贏新世界(圖1)!

對於樓巿,他認為暫仍受貿易戰等困擾,但下半年應會有好消息,配合大灣區的發展,下半年樓巿將可明朗化,而長期而言,由於有通脹關係,樓價每年升5%屬健康。筆者翻查資料,自1995年以來,中原樓價指數按年計有如1996年曾急升逾38%,卻也有如1998年的按年急挫近36%,當然自2003年以後樓價是大漲小回,但也在1997年的後曾有連續5年是全年錄得跌幅(圖2),所以堅叔說樓價長遠必升不是錯,每年升5%屬健康,但亦要預備樓價波幅可以很驚人,永遠要量力而為或量力而不為!

堅叔過檔會德豐後股價表現佳

上述說堅叔自過檔會德豐後該股股價表現理想,迄今累升了約1.2倍,明顯跑贏了新世界自2012年初股價只累升了約58%,其實以中原樓價指數計,由2012年初至今也是累升了六成,新世界股價與之比較也並不失禮,但如選股有獨到眼光的能買入如會德豐這隻股票,約7年時累積回報卻是跑贏了樓價指數約1倍。

當然,大家或會說買樓可做按揭有槓桿效應,不過槓桿從來是雙刃劍,升巿時是可增加回報,但跌巿時損失也會加大,就如近半年樓價回落了約一成,負資產便重新出現;之所以樓價只跌一成便出現負資產,便反映不少人是要透過高成數按揭入巿,一旦變成負資產,已等同至少帳面損失了全部的入巿資金,甚至資不抵債。

租客欠租 置業收租有隱憂

上述的會德豐和新世界兩隻股票,雖然上落幅度較樓價指數為大,至少過去7年買入並一直持有,不會輸過買磚頭收租,而買樓收租其實有時也出會出現麻煩,香港置業於1月底至2月初進行了「客戶出租物業意向調查」,成功收集665份有效問卷,其中156份為曾出租物業的業主,160份為計劃出租物業的業主,349份為暫未有物業出租人士。結果顯示,最令曾出租物業的受訪業主感到困擾的問題,以拖欠或拒付租金佔最多,達45.5%,其次為惡意破壞單位導致財物損失(30.1%),單位維修保養責任爭拗則為 17.3%;另外,有7.1%認為騷擾業主是最令人困擾的租客行為(圖3)。

筆者記得,去年底和長實(1113)執董、人稱趙樓神的趙國雄飯局,寫了他對未來一年樓巿看淡,部分樓盤尤其納米樓樓價可以跌三成,報道一出巿場嘩然,但未幾信置即以屯門價賣觀塘樓,開價低同區接近三成,而趙國雄本周向傳媒宣布新一年賣樓計劃,他表示中美貿易談判仍有陰霾,希望盡快「撥開濃霧見青天」,今年樓價預料仍有機會下調約10%,而未來市場有大量細單位推出,該類單位的調整幅度或會更大。

負資產料不會重返2003年水平

此外,趙指去年第四季本港住宅按揭市場再現負資產,他認為負資產數字會逐步增加,過去兩年發展商提供不少「呼吸plan」,買樓人士未有進行入息審查,若樓價下跌10%,負資產數字就有機會增加,但預料不會重返2003年水平。

新年期間,發展商大多對樓巿發表樂觀意見,惟獨長實看淡,其實最聰明,因繼續唱好,只會被公眾人士視為為賣樓而唱好,相反如指樓價可再跌一成,到真箇推盤時首批單位只要比同區價低多過一成,便予人極抵買的印象,反而更利促銷!

[陸振球 樓市解碼]