樓市解碼

陸振球:豬年利股未必利樓

文章日期:2019年2月9日

【明報專訊】昨天是豬年港股第一個交易日,由於隔晚美股因美國總統特朗普表示未有安排在3月1日貿易談判限期前與國家主席習近平會面,以至美股急挫,拖累恒指昨日裂口低開282點,並一度跌逾400點,最終拗腰反彈只跌44點,而昨日公布的中原樓價指數則再轉跌,不單抹去之前兩星期的輕微反彈幅度,兼且跌凸,大家都關心股巿和樓巿今年走勢如何。

有統計顯示,過去的4個豬年,港股恒指分別上升了55%、19%、58%和14%,似乎近半個世紀豬年的港股表現都不俗,而去年狗年港股明顯調整,至年底開始反彈,當然後巿要視乎3月1日前中美貿易談判可否談妥。至於樓巿,1971至1972年辛亥豬年樓價升了不少,但1973年港股股災,樓巿也受打擊,而在1983至1984年癸亥豬年,則延續1981年中英就香港回歸談判而出現調整壓力,整體樓價大約由1981年跌至1985年,共調整接近四成,然後展開至1997年的大升浪,中間如1994至1995年的乙亥豬年雖然也曾受壓,但至1997年中樓價升了接近5倍!

至於在2007至2008年的丁亥豬年,樓價升了兩成多,但2008年中以後因為出現金融海嘯,樓價便急回至2007年初水平,然後再大漲小回至2018年8月,再由高位至今回調了約一成,似乎近半世紀的豬年較為有利股巿,樓巿表現則好壞參半。

在港務農 猶如畫餅充飢

話說年初二早上鄉議局主席劉業強按慣例到車公廟為香港求籤,結果求得八十六籤「中籤」,內容為「石田為業喜非常,畫餅將來未見香,怎曉田耕耘不得,那知餅食不充腸」,解曰「出入謹慎,家宅不吉,自身平安,求財不遂」。說來也好笑,「家宅不吉」和「求財不遂」也算是中籤?那如何才算是下籤? 一些傳媒找來解籤或玄學家來解讀,說是香港房策未有出路,更指「明日大嶼」猶如畫餅充飢,不會有好結果云云。

田耕耘不得 港經濟要轉型

筆者則有語文水平不俗的朋友另有看法,說香港農業早已式微,事實上,最近數據顯示香港最新一季的農業GDP只有4.53億元,且趨勢持續向下(圖1),但有訴求對於香港的耕地繼續要求「不遷不拆」,甚至說要復興農業或復耕,只會令一些環保原教旨主義者或政客「喜非常」,真正繼續在香港務農就真的是「畫餅充飢」,不會有好結果,只會「求財不遂」,不如將農地改為起樓,解決房屋短缺,才有出路。

至於明日大嶼,如能實行,香港房屋問題解決,年輕人不用捱貴樓,便不用「畫餅充飢」,不用倚靠以石田為業,而籤文早說「田耕耘不得」,要作經濟轉型,多了土地供應,舖租和寫字樓租金更易負擔,便百業興旺!

美國不少農場需借貸 違約率持續上升

說實在的,農業式微何止在香港發生?美國因地廣而人口相對密度低,更適宜發展農業,但數十年來如非有政府補貼,不少農戶也未必過上好生活,根據最新統計,美國農場總借貸水平近年不斷上升,已直逼1980年時危機水平(圖2),反映不少農場其實要靠借貸度日,而借貸的還款違約率近年也在向上攀升(圖3),如中美貿易談判破裂,中國再罷買如美國大豆等農作物,美國的農民生計也會受打擊,損害特朗普競選連任的票源。

倘再無新盤低價開賣 小陽春隨時斷纜

求籤解籤,屬風水術數之學,可說信不信由你,友人蔣匡文既是建築師,其在香港大學獲獎的博士論文正是探究中國的風水建築學說,而他最近在一個公開演講也從風水學角度分析豬年的樓巿走勢,指樓市屬土,己年屬土,亥年屬水,納音屬木,木剋土。樓市不至於太差,不過會持續走在一個「慢跌」的過程,因此預測樓市會小幅下調。

過年前,多個一手樓盤以低價開盤獲理想銷情,不少代理說樓巿小陽春已出現,但在新年期間,雖然有些樓盤額外提供1%至2.5%折扣的新春折扣優惠,但初一至初三只有數宗成交,為多年最淡靜,似乎小陽春來得快,去得也快,如稍後再有新盤開售而發展商不願以低價推售,小陽春隨時斷纜!

[陸振球 樓市解碼]

明報影片