樓市解碼

陸振球﹕樓價再跌一成 負資產或飈升數十倍

文章日期:2019年2月2日

【明報專訊】不經不覺狗年將逝,而要迎接豬年,差餉物業估價署日前公布了2018年12月最新的樓價指數,去年首7個月差不多升了一成,但之後5個月便幾乎打回原形,如仿效股巿的陰陽燭,將樓價指數繪畫成年線圖的陰陽燭,便是在高位形成了墓碑形態,屬可能轉勢的利淡信號,要加以小心。

昨日也是狗年倒數第二個港股交易日,港股原是高開,但昨日公布的中國財新製造業PMI連49也守不住,見近3年低位,反映在中美貿易戰下內地經濟急速惡化,昨早港股恒指期貨隨即由高位急插,雖在午後反彈但收巿仍要微跌;而美國聯儲局日前議息後宣布不加息,議息聲明指美國經濟表現良好,但就差不多暗示不再加息,縮表也會審慎,近日美股其實已回穩,為何聯儲局卻急於放鴿?實在耐人尋味,從陰謀論角度思考,美國不加息,也可能未必是好事。

說回差餉物業估價署的樓價指數,截至去年12月較高位跌逾9%,隨即香港重現負資產,當然有分析指暫時只有200多宗,與香港2003年時曾有超過10萬個負資產有極大差距,暫仍不會因此而衝擊樓巿,但之所謂燎原之火,總由星星火屑開始,而樓價再跌多一成,相信負資產數字不會只升一兩倍,可能會以幾十倍的速度飈升!

大戶低吸物業 愈買愈平

早前新地(0016)再以高價投得啟德住宅地,為樓巿好友增加信心,但本周政府公布啟德的一幅商業地再度流標,又似反映發展商仍然審慎。啟德的商業地皮雖然流標,但朋友湯文亮的紀惠集團卻繼續逆巿吸納優質商廈,月前以每呎約3.1萬元買入中環中心的低層全層單位,上周本來約了他吃晚飯,他卻臨時甩底,原來他又再簽約添食買多一層,這層較之前買入的那層單位高約8層,每呎價格反而低了約一成,那究竟是之前他買貴了要呻笨,還是能夠以更廉宜的價錢增持而應該開心?

湯文亮撰文解釋他為何他明知樓價下跌仍然去買樓,「我買的是樓宇質素,並不是買升勢,在樓市下跌時才可以有機會買到優質單位,又可以鋤價;當樓市上升,並不是不可能買到優質單位,但要付出很多溢價。當樓市下跌,那些買家就變成輸家,如果付了溢價仍然買不到優質單位,就是大輸家。我現在雖然是『輸家』,不過是暫時性的,總有一日我會是贏家!」

投資另類資產成新趨勢

看來,樓巿高手大戶的投資思維往往和一般散戶極為不同,散戶通常喜歡高追,但大戶卻愈買愈平,更是愈平愈買!另外,投資物業,除了大家熟悉的住宅和商廈,其實可會考慮投資「另類資產」?仲量聯行最近發表的《香港另類資產類別:轉向組合多元化》研究報告,值得參考。

仲量聯行指出,住宅、寫字樓、商舖及工廈等傳統地產的資本值自2008年環球金融風暴過後大幅上升,但同時各類資產的租金回報率跌至歷史新低(圖1),投資者從投資傳統物業獲得理想回報愈益困難。「我們察覺投資者對投資另類資產的興趣增加,原因是投資者可賺取的投資回報較傳統物業高出50至75點子。」

報告指出,共居空間的投資價值,可參考根據香港政府的推測,香港於2018/19年的學年將缺乏13,600個學生宿位,共居空間在短期內可趁宿位供應不足的機會而滿足市場需求,並有潛力吸引年輕的專業人士投入此居住模式。

另香港城市大學城市研究小組訪問了18至25歲的香港市民,發現有82%的受訪者與自己的父母或伴侶的父母居住。相信租金的負擔能力是此情况的主要原因,一般而言,年輕專業人士若希望在私人市場租屋,要把每月收入的最高八成用作支付租金。共居空間則可以提供另一價格相宜的居住選擇,月租可低至3000元。

共居空間最低月租3000元

此外,香港有龐大的外籍專業人士,以短期或長期合約形式留港工作。共居空間不但能為外籍僱員在陌生的城市提供一個社交空間,更不用簽署長租約,因此極具吸引力。

另外,香港人的平均家庭居住面積愈來愈細(圖2),令到買入工業大廈改作自存倉可收取的租金愈來愈高。

自存倉租金上升 數據中心需求增

至於數據中心,仲量聯行指在可見的將來,香港數據中心的需求將愈益增加。國際數據資訊研究機構IDC預期,2017至2025年,全球數據將以每年26%的升幅增加,意味數據總存量每3年會增加一倍。視像串流服務、線上遊戲及社交網絡等日益普及的趨勢,將大幅增加市場對數據儲存和處理的需求,以至有關物業近年的租金亦不斷上升(圖3)。

香港在發展成數據中心樞紐方面擁有天然優勢,可免受地震等天災影響,經營環境是否穩定是營商的重要考慮因素。

香港的電訊網絡發展健全,設有12個海底電纜系統與其他國家(不包括中國內地)連接,2020年將有額外5個系統投入服務。然而,香港要擴展數據中心市場的最大困難是土地不足。

另一種「另類資產」為較多人熟悉的車位。香港政府以車位供應限制私家車的數目,在2007至2017年間私家車位的數目由613,000個增加9%至668,000個,然而,期內領牌的私家車數目大增48%,由409,000輛增至606,000輛。車位短缺帶動其價格於過去數年間上升,市場並錄得多宗創歷史新高成交(圖4)。

[陸振球 樓市解碼]