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【陸振球專欄】投資物業可以考慮的「另類資產」

文章日期:2019年1月29日

不少傳統物業由於近年價格飈升而租金跌不上,令租金回報跌至極為偏低平,投資或可考慮一些「另類資產」,仲量聯行最近發表的《香港另類資產類別:轉向組合多元化》研究報告,值得參考。

仲量聯行指出,住宅、寫字樓、商舖及工廈等傳統地產的資本值自2008年環球金融風暴過後大幅上升,但同時各類資產的租金回報率跌至歷史新低,投資者從投資傳統物業獲得理想回報越益困難。「我們察覺投資者對投資另類資產的興趣增加,原因是投資者可賺取的投資回報較傳統物業高出50至75點子。」

報告研究共居空間、長者屋及長者護理中心、數據中心、自存倉、教育中心及車位的投資潛力。整體而言,共居空間、數據中心及車位為香港三大最佳另類資產。

其中的共居空間,可參考根據香港政府的推測,香港於2018/19年的學年將缺乏13,600個學生宿位,共居空間在短期內可趁宿位供應不足的機會而滿足市場需求,並有潛力吸引年輕的專業人士投入此居住模式。

另香港城市大學城市研究小組訪問了18-25歲的香港市民,發現有82%的受訪者與自己的父母或伴侶的父母居住。相信租金的負擔能力是此情況的主要原因,一般而言,年輕專業人士若希望在私人市場租屋,要把每月收入最高八成支付租金。共居空間則可以提供另一價格相宜的居住選擇,月租可低跌3000港元。

此外,香港有龐大的外藉專業人士,以短期或長期合約形式留港工作。共居空間不但能為外籍僱員在陌生的城市提供一個社交空間,更不用簽署長租約,對這類外藉僱員極具吸引力。

至於數據中心,在可見的將來,香港數據中心的需求將越益增加。國際數據資訊研究機構IDC預期,2017年至2025年,全球數據將以每年增加26%的升幅增加,意味數據總存量每3年會增加一倍。視像串流服務、線上遊戲及社交網絡等日益普及的趨勢,將大幅增加市場對數據儲存和處理的需求。

香港在發展成數據中心樞紐方面擁有天然優勢,可免受地震等天災影響,經營環境是否穩定是營商的重要考慮因素。香港的電訊網絡發展健全,設有12個海底電纜系統與其他國家(不包括中國內地)連接,2020年將有額外5個系統投入服務。

然而,香港要擴展數據中心市場的最大困難是土地不足。

另一種「另類資產」為較多人熟識的車位。香港政府以車位供應限制私家車的數目,在2007至2017年間私家車位的數目由613,000增加9%至668,000,然而,領牌的私家車數目大增48%,由409,000增至606,000個。車位短缺帶動車位價格於過去數年間上升,市場並錄得多宗創歷史新高成交。

仲量聯行指由於政府不會改變車位供應的政策,將支持車位價格及升值潛力。「長遠的發展趨勢如私家車需求持續增加失衡、外籍人士以合約形式居港工作增加,以及全球經濟數據化趨增等,將帶動市場對這幾個另類資產的需求。因此,我們相信投資者對另類投資的興趣將日增,令投資組合多元化。」

陸振球

明報投資及地產版主編

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