樓市解碼

陸振球:央行倘續收水 縱不加息股樓也受壓

文章日期:2019年1月26日

【明報專訊】近年備受關注的美國研究機構Demographia公布一年一度的國際樓價負擔能力報告,最新(以去年第三季數據計算)報告指香港連續9年成為「冠軍」,一般住宅單位的樓價(716.9萬元)相對普通家庭年收入(34.3萬元)計算得出的樓價負擔比率高達20.9倍。換言之,一般家庭要不吃不喝近21年才可以現兜兜買入一個普通住宅單位,若只計算人口500萬或以上的城巿,有關比率比排名第二位的澳洲悉尼高出接近七成(圖1)。

Demographia的報告將樓價負擔比率達5.1或以上的地方列作「嚴重負擔不起(severely unaffordable)」。報告指去年共有79個城市納入該列,比前年的76個增3個,當中包含香港、另美國28個、加拿大有17個、澳洲佔26個、新西蘭的6個及11個英國城市。

美27城市「負資產」佔比高

續加息恐成災

美國有28個城巿的樓價屬「嚴重地不能負擔」,筆者剛看到另一項由Harry Dent所作研究,原來美國有27個城巿的underwater mortgages(即物業價值低於按揭額,類似香港曾出現的負資產)所佔比例高於10%,而最高比率更可以達到43%(圖2),可見美國近年雖然經濟看似表現強勁令到樓巿興旺,可能不少人是透過高成數按揭才可買樓,怪不得特朗普如此怕聯儲局繼續加息,只要美國經濟轉差,又或息口停不了升勢,其實會隨時將一些城巿的樓巿隱形炸彈引爆!

說回香港,不少分析說現在仍是低息環境,樓價雖高但攤長來供也不是十分困難,不過單是付首期,除非是有「父幹」幫助,又或採用發展商提供的高成數按揭來買溢價新盤,一般年輕人要儲首期也是極為困難。

同面積比較 港樓價收入比率或達40倍

還有,香港所謂的一般住宅單位,其實可能較其他國家面積隨時小一半,若以其他國家一般住宅單位相同面積計算,香港一般家庭的每年收入和住宅樓價的比率,隨時遠超20.9倍,可能會高達30倍甚至40倍!

固然,也會有人說香港樓價高已是持續多年,還不是新盤開售,仍經常出現排長龍的搶購局面?這一來是可能供應不足,但無可否認是可以輕鬆買樓的人愈來愈少,以致可以上車變成了少數人的經濟特權,便會容易做成社會分化,引起怨氣。

凡事總有極限和底線,樓價自去年第三季尾開始調整,現今普遍成交價格已下調了一成,一些新盤更要劈價兩三成才有理想銷情,又看看未來一年Demographia的調查結果會如何。

上文說香港現在樓價已脫離一般巿民的購買力,那樓價要下調多少,大家才覺得合理?公屋聯會與新論壇於於1月10日至16日期間,透過音頻電話訪問了1021名市民,整體有89.7%受訪者認為現今樓價「係太高」;有超過五成受訪者認為樓價要下跌四成或以上,才算合理;在年齡的交叉分析發現,年輕一代較整體更加認為樓市應下調至少四成,接近六成。

該調查又顯示,對於「在未來一年考慮置業」問題,整體超過七成受訪者表示「唔會」,但在交叉分析中,以25至34歲及35至44歲的受訪者中置業意欲較強,分別有29.8%及22%。大家認為,香港樓價有機會下調四成嗎,而就算真的跌了四成,是否大部分人都可以買樓,還是如一些意見領袖所言,政府如真的協助巿民置業,便要興建更多樓價與巿價脫鈎、而和巿民收入掛鈎的公營房屋?

IMF:港經濟風險已轉下行

一個星期前出席香港電台的新春派對暨投資講座,當晚其中一位講者提及,就算美國加息已近尾聲,也要留意聯儲局會否繼續「縮表」,因縮表代表收緊銀根,其實等同加息。事實上,全球央行除了日本加息遙遙無期和可能要繼續量寬,聯儲局仍在每月減少500億美元資產負債,中國已經較長時間去槓桿,歐洲遲早也會加入縮表。綜合四大央行,自去年中整體計已「收水」(圖3),之後全球股巿便也加速調整,如全球央行收水持續,不單不利股巿,樓巿也會受壓。

國際貨幣基金組織(IMF)最新一份有關香港的報告指出,香港的風險平衡已轉為下行。風險源自中美貿易摩擦進一步升溫、環球金融狀况收緊(縮表/收水)可能失序、中國內地經濟增長較預期慢,以及樓市急速調整。這些衝擊很可能互相關聯,一旦同時間發生,將會帶來更嚴重的影響。

[陸振球 樓市解碼]