樓市解碼

陸振球:增固定收入 抗經濟寒冬

文章日期:2019年1月19日

【明報專訊】經濟好,樓價升,不會有大問題。「超人」李嘉誠上周在公司的周年晚宴回應傳媒問及對經濟和樓巿的看法時卻表示,今年世界經濟趨複雜,「照道理全球經濟會差啲」,預計全球各國GDP都會出現低增長,叫大家「小心啲」,而樓巿也會較波動,只宜有能力的買樓自住,千祈不要炒樓。

李超人指各國GDP會低增長,到底是隨口說,還是有所依據?因為他控制的長和(0001)在全球各國擁有眾多業務,對全球經濟前景也應較一般人更快和更準確地掌握。其實世界銀行最近也下調了2019年的全球經增長預測,調降至2.9%(2017和2018年分別為3.1%和3.0%),到了2020和2021年更會進一步減速至2.8%,當中先進經濟體(包括美國、歐洲和日本),則會由2017和2018年的2.3%和2.2%,減至2019年的2.0%,在2020和2021年更會急降至1.6%和1.5%(圖1)。

樓價升凸 或見明顯調整

正如文首提及,經濟好時,樓價升不會有大問題,甚至樓價升得快過經濟增長也可以接受,但當經濟轉差,升凸了的樓價便可能要明顯調整才能回復「正常」,根據摩根大通的計算,原來自2009年以來,香港樓價足足跑贏了GDP增長達65%(圖2),如全球經濟增長放緩,相信香港也會受影響,那這65%的樓價和GDP增長差距,又會否收窄?

一個地方,經濟好時和轉差時,當地的國民或巿民在行為上會有很大差異,比方說,如年年人工加得好,又預計可再大幅加薪,那自然就會多出外用膳,光顧較好的餐廳,甚至會出遊多幾次,自然也會想住得好一些,子女會想搬出去,以擁有較獨立的私人空間。相反當經濟差了令收入減少,便也會接受吃得差一點,減少旅遊,如非不得已,則會選擇同家人一起居住,減少租金或供樓開支。

同樣根據摩根大通的統計,2017年起香港人口增長也開始減少,低於20年的平均數字,理論上會減少住屋需求(圖3),令到樓巿需求減弱,但為何過去幾年仍有不少新盤熱銷?原來香港人口增長雖然減少,但新增家庭數目卻仍高於過去20年的平均數,原因是新家庭數目之中,很大部分是來自家庭的平均成員數目改變而導致的(即家庭分拆戶)(圖4),筆者相信不少是屬於年輕人出來自己租樓或買樓住,在經濟好景時,就算年輕人儲不到首期或供不起樓,不少家長也會伸出援手提供「父幹」,但當經濟轉差,情况便可能逆轉。

家庭分拆戶增 帶動新盤銷情

李嘉誠對樓巿表示審慎,其兒子、長和(0001)主席的小超李澤鉅則大談旗下長實(1113)「致力增加固定收入之策略發揮顯著的作用」。李氏父子近年減少地產投資日益明顯。曾是內地首富、也是以地產發迹的萬達集團董事長王健林,最近也在公司的2018年工作總結上說,按照投資協議,萬達商業今年內要剝離所有房地產業務,「一平方米房地產開發也不能有」,成為徹底的商業管理營運企業。

王健林解釋,萬達要從房地產轉型,原因有二:一是房地產是強周期行業,好幾年差幾年,在周期變化中很多企業死掉。大型企業通過開發比較多的項目,似乎可以一定程度熨平周期,但是不可能完全擺脫周期。二是現金流的問題,因房產比起汽車這樣的耐用消費品,更新速度慢得多,能提供的現金流也會減慢。一個國家城市化率達到70%左右,房地產市場就會萎縮。

筆者認為,當香港人以為地產周期可以永遠只升不跌,至少應該參考一下李氏父子和王健林的看法。

說實在的,香港人普遍並不窮,不過大部分習慣了過去十多年的樓巿大升浪模式,如樓巿轉跌,便會不知如何應對。李澤鉅就說旗下以往主要發展地產的長實已早作準備,單是由2016年起公司擁有的固定收益已增加了50%,那一般人又可如何效法?

買優質公用股 穩定收入

一些人或會說,買了樓收租,便等同有固定收入,但其實租金可升也可跌,根據中原的統計,去年樓價調整後仍有約5%的升幅,但租金卻已跌回2017年底的水平,即是全年沒有升幅。

如果要有相對穩定收入,其實香港不少公用股可以考慮,如恒生的公用股分類指數便已貼近歷史高位,如煤氣(0003)近日股價更已創新高,雖然去年恒指自高位跌了兩成多,但煤氣全年卻有約16%的升幅,且更維持多年十送一紅股,如大家想效法李澤鉅的增加固定收入以對應波動巿况,買一些優質公用股可以考慮。

[陸振球 樓市解碼]

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