樓市解碼

【陸振球專欄】ING彭藹嬈:港息終會升 購買力已透支

文章日期:2018年3月14日

港元兌美元已連續多天跌至低於7.84平,直逼7.85金管局會出手的警戒線。ING董事兼大中華經濟師彭藹嬈就認為,雖然近日內地資金加快湧港,抵消了外資流走的壓力,故本港銀行體系結餘維持於高位,暫無加息壓力,令樓市短期可望靠穩;惟隨着美國聯儲局在9月底前料再加息3次,港美息差擴闊增加美資回流的誘因,港匯在第三季料跌至7.85的弱方兌換保證,若北水未能補充,料港息始終會上升,加上樓巿的購買力已被透支,不宜此刻高追買樓。

彭藹嬈指出,2015年底以來美國聯儲局已5度加息共1.25厘,而且料於本月21日的議息會議再加息0.25厘,故美元1個月倫敦銀行同業拆息(LIBOR)近日向上,但內地資金持續流入令本港銀行體系資金仍然充裕,1個月本港銀行同業拆息(HIBOR)上升幅度不及美息,令有關港美息差拉闊至1厘以上,成為美資流走的原因,「本港實行聯繫匯率,港息與美息理論上應該相同,既然目前美息高於港息逾1厘,有關資金便沽港元、買美元套戥賺息差,結果便是港元兌美元匯價回落」。  

彭藹嬈指出,在10多年前,以美資為代表的國際資金以及本港資金,均是本港銀行體系結餘的主導力量,當時若外資大舉流走,的確會令本港銀行體系結餘下跌,HIBOR亦會抽升,銀行亦有調高存款及貸款利率的壓力,但近年情况已經有所不同,「內地資金持續流入,把人民幣兌換成港元後,一直囤積於本港,部分用作投資股市及樓市,目標是賺大錢,不會因為美息較港息高逾1厘便改變流向;即使外資近期正在撤離,但有關負面影響被湧港的北水抵消了,結果本港銀行體系結餘繼續在高位徘徊,HIBOR近日更不升反跌」。

因此,彭藹嬈強調,港匯偏弱只反映外資流走,而要觀察本港整體流動性變化的話,HIBOR(愈低愈好)及銀行體系結餘(愈高愈好)是更好的指標,而這兩大指標目前均利好,故她相信本港樓價短期仍有支持不過,若將視野推後半年的話,情况卻未必如此樂觀。彭藹嬈預測,美國聯儲局在本月加息後,在6月及9月仍會再次加息,意味美資會加快從本港流走,港匯在第三季料跌至7.85的弱方兌換保證水平;她指出,假如期內湧港的北水沒有增加,便不足以抵消美資流走的影響,結果是本港銀行體系結餘減少,HIBOR掉頭回升,屆時樓價或會出現調整壓力。

除了美資及北水流向值得關注外,彭藹嬈認為,近年本港盛行「靠父幹」買樓,反映本土購買力被透支,情况並不理想。她解釋,隨着樓價愈來愈高,能夠把自住物業向銀行加按、套現資金作為兒子買新樓首期的「慈父」,已經買少見少;而其兒子既然本身難儲夠首期上車,在日後的加息周期中能否應付按揭供款也是潛在問題。

彭藹嬈建議,置業者宜三思而後行,等調整入市勝算更高,「近年樓價不斷上升,很多人驚今日不買明日便無得買,結果是『為買而買』,有些樓盤位置偏僻、面積細小,而且間隔奇怪,仍然備受追捧。但我覺得大家若作出理性分析,便不會在此時此刻高追買樓,而應等調整始入市」。

陸振球

明報投資及地產版主編