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【陸振球專欄】關景鴻:置業首選香港 其次京滬廣深

文章日期:2017年12月6日

由於香港樓價高企,近年掀起港人往外地置業潮,景鴻環球集團董事長關景鴻1990年創辦景鴻移民起家後,目前業務覆蓋移民、教育及置業顧問多個範疇,其意見值得參考。

關景鴻接受訪問時表示,多年來服務過不少客戶,他們成功創富之道往往是在本港擁有一盤現金流穩定的生意,並且因應業務需要購買店舖,進而投資住宅,靠這些物業升值置富。他強調,本港是福地,仍是全球物業投資市場的首選;另外,由於內地經濟長線向好,而京滬廣深等一線城市豪宅價格還未及香港三分之一的水平,仍有上升空間。

關景鴻早前在一個投資講座分享移民及海外置業的投資機遇。他指出,自己早於1980年已移民加拿大,而自從1990年在當地創辦景鴻移民後,因應客戶需要走遍全球。總結經驗,他認為即使個別港人可能因為子女升學及退休需要移民海外,但本港始終是福地,對他來說,目前全球物業投資還是首選本港。

「假如你問Eddie(關景鴻英文名):『過去20至30年靠什麼累積到一點財富呢?』我的答案是房地產。不單止我自己,我認識本港及內地不少朋友,例如香港連鎖店老闆,他們能夠累積可觀財富,原因是做生意取得強勁的現金流,跟着因應拓展業務買多幾間舖,賺到錢再買住宅磚頭保值,過去30年最賺錢的投資便是本港的房地產。」

不少港人只是打工仔而非老闆,日常收入只有工資,但即使這樣,關景鴻認為,對於一般人來說,投資仍然是「房地產行先」,第二個選擇也是房地產。他解釋,本港地理位置優秀,不單氣候怡人,而且甚少天災人禍,「基本上沒有地震,連打風及水浸都比較少」,宜居程度本身便是支持樓價上升的重要優勢;而回歸20年以來,雖然經歷1997年亞洲金融風暴、2003年SARS及2008年環球金融海嘯,惟樓價經過調整後現正處於歷史高位,證明經得起考驗,「寧買當頭起」,後市仍可看高一線。

港府於2016年為打壓樓巿的稅務辣招「加辣」後,目前非首次置業的投資者,購買第二間本港住宅時需繳付相等於樓價15%的從價印花稅;若屬非本港永久居民,除了該15%從價印花稅外,亦需要繳付15%的買家印花稅(BSD),兩項稅款相加等於樓價30%。在此情况下,港樓對海外投資者是否仍有投資價值呢?

關景鴻透露,他有不少內地客戶,數年前移民來港後,便是希望等住滿7年取得本港永久居民的資格後再買樓,以節省稅務成本,惟結果樓價期內升幅已超過有關稅務開支,令他們得不償失。他相信,這些有實力的內地新移民,未來幾年始終會在港置業,並且為樓價帶來支持。

關景鴻分析,外國人來港買樓的稅務成本達30%,當然不低,但由於本港稅制簡單,尤其是不設遺產稅,與美國及加拿大相比仍然較具競爭力,「外國人在加拿大買樓後出租,預扣稅(Withholding Tax)稅率高達25%,即假如每月收到2000加元租金,500加元要用來交稅,實收只有1500加元。」  

「另外,大家這麼辛苦賺錢,但人總會經歷生老病死,如果某人離世後,他在某地投資房地產傳承予下一代時是否需要繳付遺產稅呢?在本港是不需要的,但在美國遺產稅率卻高達40%,這是十分重要的問題。假如某人以100萬美元在美國置業,到他過身時物業升值至120萬美元,扣除6萬美元的免稅額,須繳稅金額114萬美元便須按40%稅率繳付45.6萬美元的遺產稅,則餘下只有74.4萬元可留給下一代,連最初投資100萬美元的本金也取不回!」

關景鴻補充,港人若於本港成立公司後,再在美國開設子公司到當地置業,便有機會迴避上述遺產稅的問題,但不同人情况各有不同,有興趣者可向當地的稅務專家查詢。  

另外,關景鴻認為,除了本港物業外,內地一線城市住宅亦可作為投資之選,「香港樓價雖然很高,但需求實在很強,始終是投資首選,之後的次選便是內地一線城市北京、上海、廣州及深圳。雖然這四大城市近年樓價升得很厲害,但最近本港最頂級的豪宅、山頂MOUNT NICHOLSON成交呎價高達13萬元,相等於每方米逾100萬元人民幣,三分之一便是每方米33萬元人民幣,但現時北京最貴的樓價仍未去到這個水平,而上海豪宅新盤售價亦只是每方米20多萬元人民幣,深圳及廣州則分別是20萬元及15萬元人民幣。因此,以最優質地段來說,與本港比較,我覺得內地一線城市豪宅價格不算貴,仍然值得投資」。

陸振球

明報投資及地產版主編